Контрольная работа - Процедура оценки недвижимости: этапы, цели, виды стоимости, подходы к оценке - файл n1.doc

Контрольная работа - Процедура оценки недвижимости: этапы, цели, виды стоимости, подходы к оценке
Скачать все файлы (120.5 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc121kb.01.02.2014 08:53скачать

n1.doc



ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального

образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ

КЕМЕРОВСКИЙ ИНСТИТУТ (филиал)

Кафедра финансов и кредита
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Выполнила: Проверил:

Азарченкова Анастасия Сергеевна С.В.Наумкин

Группа ЭУс-091,

Факультет менеджмента,

Заочной формы обучения,

№ зачётной кн. 09068


Кемерово 2010

Содержание


  1. Процедура оценки недвижимости: этапы, цели, виды стоимости,

подходы к оценке…………………………………………………………..3

1.1 Этапы оценки стоимости недвижимости……………………………..4

1.2 Цели оценки стоимости недвижимости………………………………6

1.3 Виды стоимости………………………………………………………....7

1.4 Подходы к оценке стоимости недвижимости………………………..12

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, сравнительным

методом…………………………………………………………………….16

Список литературы…………………………………………………………..18


1. Процедура оценки недвижимости: этапы, цели, виды стоимости,

подходы к оценке
Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" и Федеральными стандартами оценки, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

К недвижимости, согласно ст. 130 Гражданского Кодекса РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, передаточные устройства и другие промышленные объекты.

Проведение оценки является обязательным в случаях:

-приватизации;

-передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

-при использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

-при продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

-переуступке долговых обязательств;

-при передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

-оценки при национализации имущества,

-при составлении брачных контрактов

-при разделе имущества разводящихся супругов

-при исчислении налогооблагаемой базы.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

-при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

- при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

- при страховании объектов недвижимости;

- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

-разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов

-при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.[1]
1.1 Этапы оценки стоимости недвижимости
Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке недвижимости.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

Информационное обеспечение оценки недвижимости

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение (дефектная ведомость).

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

Четкая постановка задачи на оценку.

Четкая постановка задачи на оценку - это первый этап, на котором определяется и формулируется базовый параметр задания на оценку. Правильная постановка задачи необходима для полного и однозначного понимания задания на оценку, выбора метода оценки и обоснования результатов, описанных в отчете. Факторы являющиеся наиболее существенными в задании на оценку.

• отождествление объектов недвижимого имущества;

• идентификация имущественных прав подлежащих оценке;

• применение результатов оценки;

• вид определяемой стоимости;

• дата оценки;

• описание объема выполняемых работ;

• ограничения и пределы применения результата оценки.

Отождествление объектов недвижимого имущества включает описание различных характеристик, таких как адрес, точное место расположения и границы оцениваемой недвижимости, полное описание юридических прав на основе предоставленной заказчиком информации. Так же может быть получена необходимая информация из данных государственного реестра земельных участков.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Комплексный подход к оценке недвижимого имущества, рассматривают недвижимость одновременно в различных аспектах - как реально существующий физический объект и как набор прав юридических лиц или частных, которые они предъявляют на оцениваемую собственность.

Недвижимость которая обладает полными или частичными имущественными правами, может выступать как объект оценки. При определении рыночной стоимости оцениваемого имущества оценщики учитывают различные ограничения прав на собственность, такие как договор аренды, ограничения, сервитуты, притязания на права собственности, а также права распоряжения на оцениваемое имущество.[3]
1.2 Цели оценки стоимости недвижимости
• цены сделки по купле и продаже;

• залоговой суммы при кредитовании;

• налогооблагаемой базы;

• условия договора аренды;

• стоимость недвижимого имущества бухгалтерской отчетности;

• компенсации при судебных спорах;

• суммы страхования.[2]
1.3 Виды стоимости
• стоимость замещения;

• стоимость воспроизводства;

• стоимость при существующем использовании;

• стоимость для целей налогообложения;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• рыночная стоимость объекта оценки;

• утилизационная стоимость.
Используемый вид стоимости в процессе оценки оказывает влияние на содержание отчета об оценке. Процесс подготовки, сбора, анализ информации и выбор подходов для целей оценки определяет вид стоимости ( пример: доходный метод нецелесообразно применять при определении страховой стоимости). Уточнение даты по - состоянию на, которую определяется величины рыночной стоимости имущества, необходима по целому ряду причин (инфляция, конкуренция, изменения предпочтений потребителей и т. д).

В процессе определения стоимости необходимо учитывать все возможные ценообразующие факторы. Так как, ситуация на рынке периодически меняется, поэтому анализ информации, собранной на дату оценки, оказывает влияние на рыночную стоимость.

Дата по – состоянию, на которую определяется стоимость, представлена тремя видами:

• текущая;

• ретроспективная;

• будущая

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки – это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или будущем. Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты. Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства.
Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства. Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет. Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов. Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.
Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости. После постановки задания на оценку составляется договор. Сбор информации и предварительный анализ данных. Процедура анализа и обработки информации, количество оценщиков задействованных в работе, а также необходимое время для обработки данных, зависят от поставленного задания на оценку.
Успешная работа данного этапа зависит от тщательного сбора информации и ее обработки, которая требует составления графика работы и определения информационных источников. Согласно предварительному анализу данных, оценка объектов может проводиться группой специалистов или одним оценщиком. График работы специалиста и время необходимое для выполнения каждого этапа, строится согласно структуры отчета об оценке.

Юридическая, физическая, географическая и экономическая характеристики недвижимого имущества должны содержаться в специальных данных. По сопоставимым объектам с оцениваемой недвижимостью, должна быть собрана достоверная информация. Фонд конкурентной недвижимости с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства позволяет оценить информация о предложениях на рынке. Экономические возможности потенциальных участников рынка, должны отражать данные о спросе. В процессе оценки используемая информация, должна помочь специалисту определить все ценообразующие факторы, проанализировать экономическое состояние в целом и в частности, рынка недвижимого имущества , включая сегментарный и территориальный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.[5,6]
1.4 Подходы к оценке стоимости недвижимости
• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Сравнительный подход — основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками, стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки, предложения, заключены договоры и т. д.). В связи с тем, что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка методологией данного подхода предусматриваются определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных объектов.

Суть затратного подхода заключается в оценке затрат на создание, восстановлении или замещении объекта оценки. Однако земельный участок является уже существующим специфическим природным объектом, поэтому в полной мере такой подход при оценке его рыночной стоимости не может быть применим. При проведении оценки могут использоваться лишь отдельные элементы данного подхода.

Доходный подход предусматривает определение стоимости земельного участка на основании оценки доходов от его использования. При этом при проведении оценки должны учитываться не только фактически получаемые, но и возможные доходы от земельного участка при переходе на более эффективные виды его использования.

В рамках каждого подхода оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки. Для оценки рыночной стоимости земельного участка могут использоваться следующие методы:

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке.

На заключительном этапе оценки имущества, происходит передача заказчику отчета об оценке, с изложением результатов, подготовленного в письменной форме, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости указанная в отчете является субъективным мнением оценщика .

При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика;

• сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

• точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

• реквизиты юридического лица;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

• перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения,

• принятые при проведении оценки допущения;

• последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

• ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.[4]

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, сравнительным методом


Рис.1 Рыночная информация по объектам-аналогам

Наименование показателей

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Объект оценки

Цена продажи, тыс. руб.

46000

30250

34000

нет

Площадь (м2)

2000

1500

1700

2500

1.Право на недвижимость/землю

Собственности/аренды

Собственности/аренды

Собственности/аренды

Собственности/аренды

2.Условия финансирования

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное

3.Условия продажи (чистота сделки)

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное

4.Динамика сделок на рынке (дата продажи)

Май 2005

Май 2005

Май 2005




5.Местоположение (район, зона города)

Центральный

Ленинский

Ленинский

Пр.Октябрьский,80

6.Физические характеристики

крупнопанельное

крупнопанельное

крупнопанельное

крупнопанельное

7.Инфраструктура

нет

автостоянка

нет

нет

8.Экономические характеристики

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное



На (рис.1) представлена информация по объектам-аналогам. Нам необходимо выбрать наиболее подходящий объект из трёх предложенных. Для этого мы сравним отличающиеся параметры этих вариантов. В 1-ом мы исключаем объект №2, т.к. в его составе есть автостоянка, которой нет в нашем объекте и не указано её цена, т.е невозможно оценить её влияние на стоимость всего объекта. Далее при сравнении 1-го и3-го объекта, мы исключаем объект №1, т.к. он расположен в Центральном районе (районе отличным от требуемого). Остаётся объект №3. Т.к. данные объекты недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного- площади.

Находим стоимость одного м2 объекта №3:

34000/1700=20т.р/м2

Т.к. по объекту №3 точно не сказано по какому виду площади указана стоимость, мы продолжим расчёты о площади земельного участка.

Находим стоимость нашего объекта:

2500*20=50000т.р.
Список литературы


  1. Астафьева М.П. Оценка стоимости объектов недвижимости [Текст]: учебное пособие/ М.П. Астафьева, Е.С. Мелёхин, Е.А. Порохня, О.М. Астафьева.- М.: МЦФЭР,2003.

  2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие/ И.Т. Балабанов.- СПб: Питер, 2002.

  3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие/ Н.А. Щербакова.- Ростов н/Д: Феникс, 2002.

  4. Крутик А.В. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие/ А.В. Крутик.- СПб., 2002.

  5. Темпан Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие/ под ред. Проф. В.А. Швандара.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

  6. Горемыкин В. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие/ В.Горемыкин, Бугулов Э.- М., 2000.



Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации