Широкова Т.А. Экономика недвижимости - файл n1.doc

Широкова Т.А. Экономика недвижимости
Скачать все файлы (690 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc690kb.31.03.2014 02:11скачать

n1.doc

1   2   3   4   5




  1. общая группировка – используется на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен.

Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка (напр. в одинаковых домах различного качества)

Если разброс цен невелик (1-2%) , то стоимость недвижимости исчисляется следующим образом:

Стоимость объекта = (max цена + min цена) / 2, ( 25 )
Например, (табл. 3.6 ). Выявлены 3 сопоставимых продажи квартир
Таблица3.6

Сопоставимый объект

Продажная цена, ден.ед

Качество по сравнению с оцениваемым объектом

Квартира 1

69 500 min

Чуть хуже

Квартира 2

71 000 max

Лучше

Квартира 3

70 000

Хуже


Разброс между ценами около 2% (71 000 - 69 500)

Стоимость объекта составит 70 250 ден.ед (69 500 + 71 000)/ 2

Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые с т.зр. перспективного покупателя, будут обладать стоимостью, т.е. поправки вносятся на:

Корректировку проводят по выбранным единицам сравнения:
А) при продаже земли

  1. цена за 1 га – для больших массивов с/х, промышленного назначения и жилищного строительства

  2. цена за 1 метр2 – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов , др

  3. цена за фронтальный метр – для коммерческого использования земель в городах.

Данная единица сравнения основывается на том, что стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится наибольшая часть стоимости.

  1. цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки

  2. цена за единицу плотности – нормативные акты по зонированию ограничивают плотность застройки на различных участках земли. Это приводит к тому, что цена земли может котироваться на основе максимальной плотности. Правила зонирования обычно ограничивают величину плотности застройки

Цена за единицу плотности рассчитывается на основе коэффициента плотности застройки FAR, который показывает величину плотности застройки через отношение площади застройки к площади земельного участка.

Например: если FAR = 3 , то суммарная площадь всех этажей здания на должна более, чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка, т.е. можно построить 3-х этажное здание на всем участке; 6-ти этажное – на Ѕ участка; 12-ти этажное – на ј участка.

Б) продажа застроенных участков

  1. цена за метр2 общей площади (не очень удачен, т.к. объекты редко сходны во всем)

  2. цена за м3 – для складов и элеваторов

  3. цена за единицу приносящую доход – место в гараже, на стадионе и т д


Этап 4. Согласование скорректированных цен и установление стоимости объекта недвижимости

Согласование не является процессом усреднения полученных промежуточных результатов. Это процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. При согласовании следует учесть:

чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. Обычно анализируются четыре показателя:

1. среднеарифметическое значение скорректированных цен

2. мода- наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду

3.медиана – середина ранжированного числового ряда

4.скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога

На малоактивных рынках для каждой из скорректированных цен выбирается весовой коэффициент, с помощью которого определяется величина, которая становится основой стоимости объекта.

Основные условия применения сравнительного подхода:

Преимущества сравнительного подхода:

  1. позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке

  2. в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

  3. при наличии достаточного количества данных достаточно прост в применении

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода

  1. различия продаж.(абсолютно идентичных продаж не бывает, поэтому есть вероятность неточности в результатах)

  2. сложность сбора информации о фактических ценах сделки (часто достоверная информация скрывается )

  3. зависимость от активности рынка (проблематична оценка на малоактивных рынках)

  4. зависимость от стабильности рынка (нестабильность рынка может отразиться на достоверности оценки)

  5. сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.



3.6.3.Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление ( в некоторых случаях – замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.Оценка стоимости недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов.

Использование затратного подхода необходимо при:

Затратный подход труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность.

Алгоритм использования затратного подхода включает следующие этапы:

  1. Осмотр объекта и ознакомление с документацией

  2. Оценка стоимости участка земли с учетом наиболее эффективного использования(Сз)

  3. Расчет затрат на новое строительство улучшений (Снс)

  4. Расчет накопленного износа (Ин)

  5. Оценка величины предпринимательской прибыли

  6. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

у нс - Ин )

  1. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении. В процессе оценки они могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

К прямым затратам относят:

Методы расчета стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки:

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения и количества единиц сравнения в объекте. При использовании укрупненных сметных норм берутся удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов.

Метод стоимости укрупненных элементов –оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. Используются данные о стоимости различных элементов (составных частей )здания – поэлементные затраты. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в строящемся здании. Метод стоимости укрупненных элементов обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы

Метод количественного анализа оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые затраты. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных , накладных расходов и прибыли застройщика.

Пример разбивки затрат подрядчика на отдельный элемент объекта (табл.3.7 ):

Табл3.7.

группа затрат

расшифровка

материалы

1.1 количество материалов, ед

1.2 цена материала, р/ед

1.3 затраты на материалы (1.1) х (1.2)

рабочая сила

2.1 затраты времени, чел-ч

2.2 оплата труда, р/ч

2.3 затраты на оплату труда (2.1) х (2.2)

итого

(1.3) + (2.3)


После расчета затрат на возможное новое строительство объекта приступают к определению накопленного износа.

Методы определения накопленного износа

Износ имущества – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный, внешний.

Физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов

Функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к объектам

Внешний износ- износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ –износ имущества , затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Неустранимый износ – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Для определения накопленного износа применяются следующие методы:

  1. Метод разбивки

Метод заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

Для определения каждого компонента используют инженерные и визуальные методы

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания делятся на долговременные (стены, перекрытия, фундаменты) и быстроизнашивающиеся - элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания (крыши, трубы, окраска). Износ каждого элемента оценивают отдельно.

Функциональный износ рассчитывается как разница между величинами стоимостей здания с устраненными и неустраненными функциональными недостатками.

Неустранимый функциональный износ – уменьшение стоимости из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки.

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий.

  1. Метод сравнения продаж

В данном методе величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.

:Алгоритм расчета износа рыночным методом:

Ссздсн – Ссу ,

(26)


где Ссн – рыночная стоимость сопоставимого объекта




И = Исзд / Тсэф

(27)







Кзд = Исздсзд. восс.,

(28)




  1. Метод срока жизни

При определении износа этим методом используют понятия: срок экономической жизни, хронологический возраст, эффективный возраст

Где И – износ, руб





(29)

ЭВ – эффективный возраст, лет

СВ - полная восстановительная стоимость, руб

СЭЖ – типичный срок экономической жизни, лет

ЭВ = Тэкоставшаяся экономическая жизнь (Тоэк)
Основные недостатки затратного подхода:

  1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

  2. несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ

  3. сложность расчета стоимости воспроизводства старых зданий


Глава 4. Ипотека и ипотечное кредитование: мировой опыт, основные модели, российские перспективы

4.1 Ипотека: понятие и назначение

Ипотека (гр.hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека – кредит, полученный под залог недвижимости.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст.5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю суммы залога по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

Если договором не предусмотрено иное. Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично

Правила Закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

А) стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции

Б) реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом. Для исполнения должником своих обязательств

В) возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, т.к. недвижимость долговечна и ее стоимость высока

Г) увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например , товаров народного потребления.

В мировой практике подавляющее большинство долгосрочных кредитов выдаются под залог недвижимого имущества. Ипотека может стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и России.

4.2. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования

Для рынка недвижимости ипотечное кредитование является механизмом, призванным разрешить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости – противоречие между высокой стоимостью (ценой) объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости.

Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование – способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода

Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование – механизм расширения спроса на рынке недвижимости. Ипотечным кредитованием занимаются специализированный ипотечные банки, прибыль которых складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

В основе развития ипотечного кредитования лежат следующие основные идеи:

Для применения этих идей на практике необходимо решение следующих проблем:

Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную , а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Существуют разные модели ипотечного кредитования, различающиеся по следующим параметрам:

1) по характеру связи с финансовым рынком

2) по источникам и масштабам привлечения финансовых ресурсов

3) по наличию предварительных условий для получения кредита

В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены следующие модели ипотеки:

  1. открытая (англо-американская) модель ипотеки, включенная в систему финансового рынка страны в целом

  2. закрытая (германская) модель, предполагающая относительную автономность ипотечного кредитования финансового рынка, где предоставлению ипотечного кредита предшествует этап накопления.

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с финансового рынка, что предполагает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы. Эта модель может быть разделена на две разновидности:

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих в качестве заемщиков.

Закрытая и открытая ипотека отличаются и по второму критерию – характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ему ипотечного кредита.

В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.

Наиболее яркий пример закрытой модели ипотеки – немецкая «система строй сбережений». Ее основные признаки:

1. получению кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях («строительные кассы») - примерно 40% от стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам

2. после завершения этапа накопления (срок от 2 до 10 лет) появляется возможность

:а) получения государственной дотации в размере примерно 10% от стоимости жилья

б) получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками.

4.3. Типы и виды ипотечных кредитов

Необходимость конкурирования за потенциальных заемщиков порождает различные типы ипотеки, отличающиеся друг от друга длительностью сроков ипотечного кредитования (как правило, в пределах 15-30 лет), порядком погашения долга и выплаты процентов

Все ипотечные кредиты базируются на двух типах:

А) ипотечные кредиты с первоочередной выплатой % и одноразовым погашением суммы кредита

Б) ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат

Виды ипотечных кредитов

Ипотека «пружинная» - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат (с каждым периодом суммарный платеж снижается)

Ипотека ролл-оверная – ипотечный кредит , при котором его срок делится на временные отрезки (3-6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка

«Шаровая» ипотека - ипотека, предусматривающая периодические выплаты одних только процентов Основная сумма погашается в конце периода (шаровой платеж)

Ипотека с участием в приросте стоимости ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

Существуют и другие вид ипотечных кредитов, отличающихся друг от друга нагрузкой на заемщика и уровнем риска для кредитора.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов, основными из которых являются:

Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) – показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости:





(30)

где К – сумма ипотечного кредита; N – общая стоимость недвижимости

С точки зрения кредиторов чем выше значение коэффициента , тем выше степень риска нарушения заемщиком своих обязательств. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком на строительство , покупку дома не превышает 70% сметы или стоимости покупки

Ипотечная постоянная (Пи) это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:





(31)

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга

Для того, чтобы ипотечный кредит был погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

4.4. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка. Становление системы ипотечного кредитования является одним из главных направлений развития такого взаимодействия, но оно наталкивается на ряд проблем, связанных с недостатками в законодательной базе и, главное, со сложным экономическим положением в стране.К факторам законодательно-нормативного характера, тормозящим развитие ипотеки, относятся:

Невозможность защитить права кредитора в случае нежелания заемщика выполнять свои обязательства является одним из сильнейших факторов, тормозящих развитие ипотечного кредитования в России.

К социально-экономическим факторам, осложняющим процесс формирования ипотечного кредитования в России, следует отнести:

Развитие ипотечного жилищного кредитования в России должно строиться на базе следующих принципов:

  1. Система ипотечного жилищного кредитования должна учитывать международный опыт и быть адаптированной к российским условиям

  2. Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для групп населения со средними доходами

  3. Создаваемая ипотечного кредитования система должна носить рыночный, а не дотационный характер, она должна быть воспроизводима в любых регионах и быть многовариантной

4. Государство должно формировать условия по повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

Глава 5. Государственное регулирование рынка недвижимости

    1. Цели и методы государственного регулирования рынка недвижимости.

Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников рынка недвижимости, а также целенаправленном воздействии на рынок в целом.

Основные цели регулирования:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество;

- установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка;

- обеспечение свободного ценообразования;

- создание условий для инвестирования в недвижимость;

- справедливое налогообложение

В организационном плане государственное регулирование осуществляется в следующих формах.

Административные методы, использующие силу власти:

А) создание нормативной базы: законы, постановления, инструкции, правила и т.п.;

Б) лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участника рынка;

В) контроль за соблюдением участниками рынка установленных норм и правил;

Г) введение запретов, санкций за отступление от норм и правил.

Экономические методы – посредством:

А) установления ставки налогообложения и льгот;

Б) регулирования учетной ставки ЦБ РФ;

В) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

Г) предоставления отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства;

Д) амортизационной политики

Е) разработки и реализации государственных целевых программ: жилье, развитие малых и средних городов РФ, приватизация государственного имущества, приватизация жилья.


    1. Налогообложение недвижимости

Налог на недвижимость – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

Сбор – это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершаемые государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).

Налоги и сборы подразделяются на две группы:

- налог на имущество, используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;

- налоги и сборы, выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, наследование, сдача в наем или аренду, ипотека и др..

Налоги и сборы по иерархическим уровням управления (ст.13-15 Налогового Кодекса РФ) делятся на:

- федеральные: налог на добавленную стоимость, налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, лесной налог, госпошлина, федеральные лицензионные сборы;

- региональные: налог на имущество организаций, налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;

- местные: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы.

Налог на имущество предприятий является одним из основных в системе обложения недвижимости и регулируется законом РФ «О налоге на имущество предприятий», а также инструкцией МНС РФ №33 о порядке исчисления и уплаты в бюджет этого налога.

Налог на имущество физических лиц – регулируется законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» (рис.6.1 )




Налогообложение имущества физических лиц
















налогоплательщики

налоговая база




- граждане РФ;

- иностранцы и лица без гражданства, имеющие на территории РФ недвижимое имущество

- инвентаризационная стоимость объекта, равная восстановительной стоимости за вычетом износа с учетом динамики цен на строительную продукцию;

- мощность двигателя, валовая вместимость пассажироместа




ставка налога

объекты налогообложения

- ставки на жилье и строения прогрессивные – они возрастают с увеличением инвентаризационной стоимости имущества с 0,1% до 2% стоимости;

- ставки для вводно-воздушных транспортных средств установлены в зависимости от мощности, пассажиромест и др.

- жилые дома, дачи квартиры, гаражи и др. строения;

- самолеты, вертолеты, теплоходы, катера, моторные лодки и др.

Рис. 6.1. Основные положения налогообложения имущества физических лиц

Не все юридические и физические лица платят налог на имущество. Так, от налога освобождены:

А) среди юридических лиц: ЦБ РФ, органы исполнительной и законодательной власти. Пенсионный фонд, ФСС РФ, коллегия адвокатов, религиозные объединения, садоводческие товарищества и др.;

Б) среди физических лиц: герои Советского Союза и РФ; инвалиды I и II групп; инвалиды с детства; участники ВОВ и др.

Земельный налог - регулируется законом РФ «О плате за землю», налоговым и земельным кодексами РФ, инструкцией МНС РФ от 21.02.2000 г. №56 о применении ФЗ «О плате за землю». Земельный налог платят не только предприятия, но и владельцы (пользователи) квартир и домов. В этом случае ставки налога учитывают: зону города; численность населения, проживающего в зоне; площадь и этажность дома; земельную долю квартиры и другие факторы.


    1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В России с 1.02.98 действует единая государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним, на основании закона РФ от 21.07.1997 г. № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения и перехода или прекращения прав на недвижимость.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней преследует две цели:

  1. обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и регионов.

  2. Формирование объективной базы данных для налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В процессе госрегистрации устанавливаются отношения между двумя группами участников:

А) собственники недвижимости, обладатели иных прав на недвижимость, подлежащих гос.регистрации: граждане РФ; иностранные граждане; лица без гражданства; юр.лица РФ; коммерческие и некоммерческие международные организации; Россия; субъекты РФ; муниципальные образования; иностранные государства;

Б) государственные и ведомственные учреждения и органы: учреждения юстиции по гос.регистрации прав на недвижимость; Минюст; межведомственная комиссия РФ; Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости; органы и учреждения по специальной регистрации и учету отдельных видов недвижимости: БТИ; Земельный комитет; Регистрационная палата и др..

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней:

  1. Является доказательством существования права на недвижимость;

  2. Проводится на территории РЫФ по системе записей о правах на каждый объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП);

  3. Датой гос.регистрации является день внесения записи о правах в ЕГРП;

  4. Осуществляется по месту нахождения недвижимости в регистрационном округе;

  5. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке;

  6. Отказ или уклонение от гос.регистрации могут быть обжалованы в суде;

  7. Несоблюдение требований о гос.регистрации сделки с недвижимостью влечет её недействительность. Она считается ничтожной (ст.165 ГК РФ); иск о применении последствий ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось исполнение (п.1 ст.181 Г РФ)

  8. кроме гос.регистрации может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п.2 ст.131 ГК РФ), а также кадастровый и технический учет объектов недвижимости.

Объекты государственной регистрации (согласно ГК РФ ст.131, 216, 265, 268, 294, 296; ФЗ №122 ст.4):

  1. Права собственности – государственной, частной, общей совместной, общей долевой, муниципальной и др.;

  2. Вещные права (ст. 216 ГК РФ) – хозяйственного ведения (ст.294), оперативного управления, пожизненно наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком, иные права;

  3. Ограничения прав – сервитуты (ст.274, 277 ГК РФ), ипотека (ст.334 ГК РФ), доверительное управление (ст.1017 ГК РФ), аренда (ст.651, 658 ГК РФ), лизинг и др.;

  4. Сделки, обеспечивающие: возникновение прав, изменение прав, подтверждение прав;

  5. Объекты недвижимости - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, кондоминимумы, незавершенное строительство; (права на воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания, космические объекты регулируются особым законодательством);

  6. Особые условия – права, возникшие до 1.02.98 г., действительны без госрегистрации; госрегистрация в субъектах РФ и муниципалитетах до 1.02.98 г.действительна; госрегистрация сделок после 02ю02ю98 г. требует регистрации прав на объект, возникших до 02.02.98 г..



    1. Сделки с недвижимостью. Виды сделок.

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности.

Дееспособность- это способность своими действиями приобретать и осуществлять права , создавать обязанности и исполнять их.(ст.21 ГК РФ)

В России основа существующих товарных рынков недвижимости сложилась в результате проведенных в стране трех приватизационных процессов: приватизации жилья, малой приватизации (приватизации предприятий торговли и бытового обслуживания) и большой приватизации (приватизации предприятий промышленности и строительства).

Основные виды сделок:

Купля-продажа - это сделка, при которой продавец передает покупателю недвижимость за определенную цену в собственность, и право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором она располагается и без которого пользование недвижимостью невозможно.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор купли-продажи недействителен.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца.

Аренда - это предоставление недвижимости собственником (арендодателем) во временное пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных условиях. В аренду может быть передана земля, другие природные объекты, предприятия, здания, оборудование и другие объекты, сохраняющие натуральные свойства в процессе использования.

Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости (машин, оборудования, транспорта), допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.

Залог или ипотека – сделка, при которой обеспечением выполнения взятых на себя обязательств выступает недвижимость. Кредитор, предоставивший заем , имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества. Сама недвижимость остается в пользовании должника, но он теряет право распоряжения ею.

Дарение - безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходят права собственности. Есть ограничения и запреты на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение госслужащим.

Наследование – переход имущества умершего человека к его наследникам по завещанию или при его отсутствии, по закону – родственникам.

Обмен (мена) – переход имущества от одной стороны к другой в обмен на другое имущество.

Приватизация - процесс перехода государственного имущества в собственность физических и юридических лиц бесплатно, через продажу со скидкой, продажу на аукционе, продажу через инвестиционный конкурс, через аренду с последующим выкупом и др.

Хозяйственное ведение - право, на основании которого государственное или муниципальное унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом собственника – государства, муниципалитета. Собственник назначает директора, определяет цели деятельности и контролирует использование и сохранность имущества. Предприятие не в праве недвижимость, сдавать в аренду, под залог или как-то еще распоряжаться ею без согласия собственника.

Оперативное управление – право, на основании которого казенное предприятие или учреждение в пределах, установленных законом, заданиями собственника (государства) и назначением имущества осуществляет свою деятельность. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника.

Страхование – сделка, по которой собственник недвижимости (страхователь) обязуется уплатить страховой взнос. а другая сторона (страховое общество или компания), именуемая страховщиком, при наступлении страхового случая обязуется возместить убытки в пределах установленного в страховом договоре размера.

Доверительное управление или траст – сделка, по которой доверенное лицо управляет недвижимостью от своего имени, но с обязательным упоминанием о доверительном управлении, в подписываемых им документах должна стоять отметка ДУ. Доверенное лицо несет ответственность за отсутствие «должной заботливости» о доверенном ему имуществе и обязано возместить упущенную выгоду, а также убытки, причиненные утратой или повреждением имущества.
ЛИТЕРАТУРА

  1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: - Питер, 2004. – 512 с.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. – 848с

  1. Гранова И.В. Оценка недвижимости: учебное пособие. - СПб, Питер, 2001. – 208 с.

  2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости,- СПб: Питер,2001.– 336 с.

  3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: Учебник.- СПб.: Изд-во «Лань», 2000. – 480 с.

  4. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.

  5. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие.- СПб.: СПбГТЭА, 1999. - 58 с.

  6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1995. – 480с.

  7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с

  8. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов/ под общ. ред. Грабового П.Г. М.: изд-во "АСВ", 1999. – 568 с.


Нормативно-правовая документация:

  1. Гражданский кодекс РФ, Ч.1,2

  2. Градостроительный кодекс РФ

  3. Жилищный кодекс РФ

  4. Земельный кодекс РФ

  5. Лесной кодекс РФ

  6. Налоговый кодекс РФ, Ч.1,2

  7. Водный кодекс РФ

  8. Закон «О недрах»

  9. Закон «О плате за землю»

  10. ФЗ «О государственной регистрации праву на недвижимое имущество и сделок с ним»

  11. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

  12. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»


Широкова Татьяна Александровна,

Экономика недвижимости

Конспект лекций для студентов заочного отделения
Компьютерный набор и верстка автора

Подготовка к печати –

Сдано в производство – 2007 г. Подписано в печать 2007г.

Уч. изд. л. Формат 84х108. Усл. печ. л.

Изд № .Заказ №___.

Тираж 30 экз. Изд.№ ____

Редакционно-издательский отдел Севмашвтуза

164500, г. Северодвинск, ул. Воронина, 6



1   2   3   4   5
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации