Широкова Т.А. Экономика недвижимости - файл n1.doc

Широкова Т.А. Экономика недвижимости

Доступные файлы (1):

n1.doc

690kb.

31.03.2014 02:11

скачать

n1.doc

Ипотечно-инвестиционная модель Эллвуда основана на построении общего коэффициента капитализации как нормы отдачи собственного капитала, скорректированной с учетом амортизационных отчислений в счет погашения кредита, будущего увеличения доли собственного капитала в собственности, изменения стоимости собственности, изменения регулярного дохода.

Эллвуд теоретически доказал, что заемный капитал играет важную роль при определении стоимости недвижимости и инвестиции в недвижимость можно рассматривать как комбинацию заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией. Результатом оценки по модели Эллвуда является определение того, каких выгод могут ожидать от собственности кредитор и инвестор собственного капитала.

Для расчета ставки капитализации используется формула Эллвуда:

R = Y – M x C + dep x 1/S_n – app x 1/S_n , ( 24 )

Где R – общая ставка капитализации; Y – ставка дохода на собственный капитал (конечная отдача на собственный капитал); М – коэффициент ипотечной задолженности (отношение величины ипотечного кредита к стоимости; С – ипотечный коэффициент Эллвуда; dep – уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; app – повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; 1/S_n - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода.

Ипотечный коэффициент С может быть рассчитан следующим образом:

C = Y + P x 1/S_n - f,

где Р – часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода; Y – ставка дохода на собственный капитал (конечная отдача на собственный капитал); f – ипотечная постоянная (процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к текущему остатку долга).

Ипотечный коэффициент можно найти в специально разработанных Л.В. Эллвудом таблицах, так называемых «С-таблицах» Эллвуда.


3.6.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Подход прямого сравнительного анализа продаж - метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках, так же он называется методом сравнительных продаж, рыночным методом или методом рыночной информации.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения

Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом такова:

Этап 1 Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке или его сегментах (данные – из собственного досье, баз данных страховых компаний, периодических изданий по недвижимости)

Этап 2 Проверка информации о сделках

Данные, собранные о продажах сравнимых объектов, должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом), или уполномоченным агентом (кредитором, брокером). Необходимо убедиться, что сделки не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.

Этап 3 Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов

В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов. Корректировка производится в направлении от сопоставимого объекта к оцениваемому, т.е. уточняется за какую сумму был бы продан сравнимый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый.

Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому - либо параметру, то его фактическая цена д.б. соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка д.б. увеличена.
Процесс корректировки может осуществляться в 3 формах:

1. 
   поправки в рублях – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
   
2. 
   поправки в % - используются, когда сложно определить точные суммы в рублях, но рыночные данные свидетельствуют о существовании %ных различий.
   

Поправки можно вносить на независимой +вой/ -вой основе или на кумулятивной основе.

• 
  независимая + / - основа используется только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от др. характеристик Например, характеристики объекта: местоположение, состояние объекта, экология и др.
  
• 
  %корректировка на кумулятивной основе проводится, когда оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки, такие, как:
  

а) поправки на передаваемые права

б) поправки на условия финансирования (наличными, безналичными средствами; с использованием заемных средств)

в) поправки на условия продажи (скидки, рассрочки)

г) поправки на время продажи (учет изменений в ценах за время после продажи). Пример, табл.3.5

Таблица 3.5

Параметры	Сравниваемый проданный объект	Поправки
		На независим. основе (+/-)	На кумул.основе (умнож)
Цена, (рост на 1% в мес), у.е.	100 000	-	-
Дата ( время продажи)	4 мес назад	+ 4%	1.04
Окруж.ландшафт	На 5%лучше,чем у оцениваемого объекта	- 5%	0.95
Удобства	На 10% лучше	- 10%	0.9
Состояние	На 2% хуже	+ 2%	1.02
Общая поправка		-9%	0.906984
Скорректирован ная стоимость сопоставимого объекта		100 – 9 = 91 тыс. у.е..	90 698 у.е. или 100х0.90698