Широкова Т.А. Экономика недвижимости - файл n1.doc

Широкова Т.А. Экономика недвижимости
Скачать все файлы (690 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc690kb.31.03.2014 02:11скачать

n1.doc

1   2   3   4   5

Этап 1 . Определение проблемы (цель)

Цель оценки в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения.

А) цели объекта оценки могут быть различными:

Б) определение соответствующего цели вида стоимости (залоговая, рыночная, арендная, ликвидационная, балансовая и др.)

В) идентификация объекта недвижимости и анализ пакета прав собственности

Объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость. Проводится установление имущественных прав, связанных с объектом. Формулируются ограничивающие условия , влияющие на оценку

Г) установление даты оценки

Этап 2. План оценки

А) анализ и определение сегмента рынка недвижимости, определение требований к информации

Б) Выбор методологии

Определяется целесообразность применения существующих методов оценки

В) Составление графика работ по оценке и соответствующего бюджета для его реализации.

При этом оцениваются ожидаемые затраты на сбор и подтверждение информации. Они могут зависеть от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, от опыта оценщика и др. От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные:

  1. договор купли-продажи

  2. свидетельство о праве собственности

  3. свидетельство о внесении в реестр собственности

  4. государственный акт пользования землей или договор аренды

  5. паспорт бюро технической инвентаризации с поэтажным планом

  6. техническая документация

  7. смета

  8. инвентарные карточки

  9. сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы)

Также необходимо подготовить запрос о гонораре оценщика., размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в вид единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. В мировой практике сумма оплаты составляет 50 – 150 долл. за 1 час работы оценщика

Этап 3 Сбор и подтверждение информации

А) выезд в район расположения объекта

Б) обследование построек, оборудования, примыкающей территории

В) получение данных об экономической деятельности

Так, при оценке действующего предприятия необходима следующая информация:

  1. финансовые отчеты за текущий период и за последние 5 лет

  2. бизнес-план предприятия

  3. договора об аренде

  4. номенклатура производимых товаров и услуг

  5. состав оборудования, описание производственных мощностей и их расположения

  6. сведения о поставщиках

  7. долговые и залоговые соглашения, кредитные договоры

  8. сведения о покупателях и их доле в объеме сбыта

  9. отраслевые данные

  10. лицензии, разрешения, патенты и др

Этап 4 Выбор метода оценки, оценка объекта

Выбор проводится на основе анализа информации о рынке, доходах, затратах

Этап 5 Согласование

Принимается окончательное решение об оценке на основании полученных разными методами расчетов, причем не должно проводиться механического усреднения результатов (необходим логический анализ)

Этап 6 Отчет об итоговой оценке стоимости

В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартам форму, либо подробный письменный доклад.
3.5.Элементы финансовой математики для оценки недвижимости.

Как правило, финансирование покупки недвижимости осуществляется с привлечением кредитования на долгосрочной, реже на краткосрочной основе. Издержки финансирования составляют значительную сумму и , безусловно, влияют на принятие решения о покупке недвижимости. Для покупателей, инвесторов и других лиц, вовлеченных в процесс купли-продажи и финансирования недвижимости необходимо знать, как подсчитываются эти издержки и как различные варианты кредитного договора влияют на их величину.

В основе оценки стоимости приносящей доход недвижимости лежат положения о текущей стоимости денег, которые будут получены через какое-то время в будущем (Рис.5.1)


Настоящее


t- период начисления
Наращение

будущее

Исходная сумма –PV

(от англ.Present Value) – текущая (настоящая) стоимость

Процентная ставка - i


Будущая сумма – FV

( от англ.Future Value) – будущая (накопленная) стоимость





Текущая сумма – PV

Дисконтирование

Ожидаемый доход (будущая стоимость) – FV

Рис. 5.1 Основные финансовые операции

При этом принято считать, что:

Аккумулирование (наращение, капитализация) – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости; операция, обратная наращению.

Проценты или процентные деньги - это абсолютная величина дохода от предоставления денег в долг в любой его форме (выдача ссуды, помещение денег на депозит и др)

Процентная ставка (i) – это отношение суммы процентных денег, выплачиваемых за фиксированный отрезок времени, к величине ссуды.

Интервал, к которому приурочена процентная ставка, называется периодом начисления(t)

Аннуитет – последовательность одинаковых платежей/доходов, производимых/получаемых через одинаковое время

Амортизация- процесс погашения (ликвидации) долга с течением времени.

С финансовыми расчетами тесно связаны специальные математические функции, называемые также «6 функций денежной единицы», они основываются на правиле сложного процента, предполагающего его начисление на возрастающую базу (денежную сумму)

1. S n будущая (накопленная) стоимость денежной единицы предполагает, что все деньги, находящиеся на депозите, будут приносить процент, как первоначальная сумма, так и начисленный, но не выплаченный процент, т.е. Sn показывает, во сколько раз возрастает одна денежная единица за «n» периодов при ставке процента «i»:

S n = (1 + i ) n (1)
S n – сумма после n периодов

i - периодическая ставка процента

n - число периодов

Если речь идет не об одной денежной единице, а величине PV , то для определения будущей стоимости FV необходимо:


FV = PV * Sn

(2)


2. V n Текущая стоимость единицы– это величина обратная сложному проценту. Она показывает нынешнюю стоимость денежной суммы, которая, как ожидается, будет получена в будущем.


(3)

i - периодическая ставка процента

n - число периодов

Если речь идет не об одной денежной единице, а величине FV , то для определения текущей стоимости РV необходимо:


РV = FV * Vn

(4)


3. а n Текущая стоимость единичного аннуитета (а n ) – это стоимость серии платежей или поступлений, которые должны произойти в будущем.

Платеж/взнос- это единовременный вклад/доход, производимый в каждом временном периоде. Он обозначается через PMT (от англ.payment – платеж).

Если платеж делается в конце платежного периода, он называется обычным, а если в начале – авансовым. Чаще на практике встречается обычный платеж.


(5)

Если аннуитет не единичный, а регулярные платежи равны PMT, то:


PVA = PMT * an

(6)

Где PVA = текущая стоимость аннуитета

an = текущая стоимость единичного аннуитета


4. Взнос на амортизацию единицы капитала показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.


(7)
Если долг не единичный и равен PV, то:

PMT = PV * , (8)

Где PMT – периодический платеж.

PV – текущая сумма долга

5. Sn Фактор фонда накопления единицы за период показывает накопленную к концу n –го периода денежную сумму, при условии вложения в каждом периоде одной денежной единицы под i процентов


(9)

Е
сли взнос не единичный и равен PMT, тогда:

FVA = PMT * Sn , (10)

Где FVA – будущая стоимость аннуитета

6. 1/ S
n Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил одну денежную единицу.

(11)





Для накопления необходимой суммы FVA, необходимо регулярное внесение платежа PMT, величина которого находится по формуле:

PMT = FVA * , (12)

Если начисление/взимание процентов производится не один раз в год, а несколько раз - «m», например, ежеквартально (m= 4), ежемесячно (m=12) и т.п., то формулы видоизменяются. По сложившейся практике заданная годовая процентная ставка «i» делится на «m», а число периодов начисления процентов «n» увеличивается в «m» раз

пример 1

Стоимость здания, купленного за 20 000 ден. ед., повышается на 7 % в год (по сложному проценту). Сколько оно будет стоить через 4 года

Решение:

необходимо использовать функцию сложного процента (накопленную сумму единицы):

S n = (1 + i ) n (1)

S n – сумма одной денежной единицы после n периодов

при этом принимаем:

i - периодическая ставка процента i = 7% или 0,07

n - число периодов n = 4 года

S n = ( 1+i ) n = ( 1+0,07 ) 4 = 1,3108 ,

тогда через 4 года здание будет стоить FV, где

FV = PV * Sn (2)

PV= 20 000 ден.ед.
3.6. Основные подходы и методы оценки недвижимости
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это соотношение находится. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход, можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты. Которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.

Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Правильный выбор подхода к оценке объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.


3.6.1. Оценка недвижимости доходным подходом

3.6.1.1 Основные положения доходного подхода.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора.

В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

При этом учитывается:

  1. сумма будущих доходов

  2. когда будут получены доходы

  3. продолжительность времени получения доходов

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно понимают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год , под нормой прибыли – коэффициент капитализации или ставку капитализации.

Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:


Базовая формула доходного подхода:



V = ,

(13)

где Rкоэффициент капитализации,

I ожидаемый доход от недвижимости,

V - оценочная стоимость недвижимости.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Коэффициент капитализации включает в себя 2 составляющие:

  1. Доход на капитал – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и др. факторы, связанные с конкретными инвестициями, т. е. это процент, который выплачивается за использование денежных средств( его так же называют отдачей).

  2. Возврат капитала – погашение суммы первоначального вложения, он так же называется возмещением капитала.

Коэффициент капитализации должен учитывать следующие факторы:

  1. Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции

  2. Компенсация за риск

  3. Компенсация за низкую ликвидность

  4. Компенсация за инвестиционный менеджмент

  5. Поправка на прогонозируемое повышение или снижение стоимости активов.

Ставку дохода на капитал (отдачу) можно определить при помощи метода кумулятивного построения:

Этот метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой, к последней прибавляются необходимые компенсации.

Данный метод позволяет аналитику вносить специальные поправки на различия между потоками доходов от недвижимости и прочими доходными потоками. Безрисковая ставка – определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени.

Табл.3.4.

Пример расчета коэффициента капитализации для различных видов инвестиций по методу кумулятивного построения

R

Способ получения дохода

первоклассные акции

аренда надежным арендатором

аренда слабым арендатором

  1. безрисковая ставка

  2. поправка на риск

  3. поправка на низкую ликвидность

  4. поправка на инвестиционный менеджмент

6

6
0


0.5

6

4
3


1

6

7
5


2


Ставка отдачи

12.5%

14%

20%

Ставка возмещения капитала

10%

10%

10%

R

22.5%

24%

30%


Различают два основных направления капитализации: прямая капитализация и капитализация по норме дохода на капитал

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта недвижимости определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, (представленных на схеме 3.2.):

Доходный подход













Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта недвижимости













Расчет действительного валового дохода













Расчет расходов, связанных с объектом оценки




Условно-постоянные

Условно-переменные

Резервы




Резервы










Определение величины чистого операционного дохода













Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость




Прямая капитализация

Капитализация доходов по норме отдачи на капитал




Дисконтирование денежных потоков

Капитализация по расчетным моделям




Рис. 3.2 Алгоритм доходного подхода
3.6.1.2. Анализ доходов и расходов

Оценку недвижимости на основе доходного подхода начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход (PGI) –максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100% -й загрузке площадей.

Величина ожидаемого дохода прогнозируется на основании собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки периоды: сначала определяется общий доход, который приносит оцениваемая недвижимость, затем полученные цифры сравниваются с данными о доходности аналогичных объектов Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен,если в соответствии с принципом вклада затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения.

Различают рыночную и контрактную арендную плату .Рыночная арендная плата - величина арендной платы, которая преобладает на рынке недвижимости сопоставимых объектов она может меняться в период действия договора аренды, а контрактная является постоянной в этот период. Она представляет собой сумму, которая была достигнута в результате переговоров.

Экономическая выгода = (А рын - А контракт ) х аn x Sпомещ, (14)

где А рын ставка рыночной арендной платы

А контракт ставка контрактной арендной платы

an фактор текущей стоимости аннуитета

Sпомещ площадь арендуемого помещения

Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, по площадям, на которые заключены договоры аренды - по договорным (контрактным) в течение срока действия договора.

Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняться на основе рыночных арендных ставок.

При оценке потенциального валового дохода важной чертой является структура арендного платежа, который зависит от типа аренды:

Если у сравниваемых объектов имеются существенные отличия, то целесообразно проводить корректировку данных. При оценке стоимости доходным подходом анализируется влияние имеющихся различий не на цены продаж, а на величину дохода, приносимого объектом. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

Таким образом, расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемый объект, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов на его эксплуатацию.

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный (эффективный) валовой доход (EGI) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов( например, от проката мебели, офисной техники).

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.

После определения действительного валового дохода рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход (NOI) – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.

Операционные расходы (OE)– расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Как правило, расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE), резервы (RR)

OE = FE + VE + RR

Постоянные расходы – расходы, величина которых почти не зависит от уровня загрузки объекта. К ним относят: расходы на страхование объекта, оплату налога на имущество.

Переменные расходы - эксплуатационные расходы, зависящие от степени эксплуатации объекта. К ним относят: оплату услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; заработная плата и налоги на нее; содержание и уборка помещений, прилегающих территорий; содержание и косметический ремонт объекта; оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских услуг; реклама и др.

Резервы –расходы связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в течение нескольких лет. А также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени. Например: замена ковровых покрытий, лифтов, охранной сигнализации, благоустройство пешеходных дорожек, расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономической жизни, в частности, кровли, труб, сантехники, бассейна и др.

Величину чистого операционного дохода в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижимости на дату оценки.

На основе показателя чистого операционного дохода (NOI) могут быть образованы такие показатели, как поток денежных средств до налогообложения - представляют собой разность между Чистым операционным доходом, капитальными затратами и суммой на обслуживание долга.

Понятие потока денежных средств до налогообложения близко по своему содержанию к понятию «валовая прибыль» в принятой в России методологии бухгалтерского учета. Однако между этими понятиями есть существенные отличия. Во-первых, проценты по кредитам в соответствии с требованиями нормативных документов по формированию затрат предприятия частично включаются в себестоимость продукции, частично относятся на прибыль предприятия после уплаты налога на прибыль. Во-вторых, величина амортизации определяется соответствующими нормативами и является расчетной категорией, не обязательно находящей выражение в физическом наличии соответствующих денежных средств. Под капитальными затратами понимаются фактические затраты капитального характера.

На основании показателя потока денежных средств до налогообложения (ПДН) может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью) = ПДН – налоги на прибыль.

3.6.1.3.Определение стоимости на основе капитализации дохода

Основными методами капитализации являются метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на собственный капитал (рис. 5.3.):




Методы капитализации




























Прямая капитализация

Капитализация по норме отдачи на капитал

























Анализ дисконтированных денежных потоков

Капитализация по расчетным моделям

Рис.5.3. Методы капитализации дохода от недвижимости

На выбор метода капитализации влияют факторы:

тип недвижимости, эффективный возраст и срок экономической жизни объекта, достоверности и обширность информации, характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность, темпы изменения)

Методы прямой капитализации дохода.

Наиболее часто используют методы:

А). Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. При этом ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога. Базовая формула доходного подхода при прямой капитализации применяется следующем виде:





(15)


где PV – текущая стоимость недвижимости

NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год

Ro – общая ставка капитализации

Ставка капитализации Ro отражает риск, которому подвергаются средства, вкладываемые в актив.

2. Метод валовой ренты - оценка имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя (мультипликатора)

валовой рентный множитель(GRM) - среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.



V = I x GRM,

(16)


где I – потенциальный доход

Основные условия применения метода прямой капитализации:

  1. .период поступления дохода стремится к бесконечности

  2. величина дохода постоянна

  3. условия использования объекта стабильны

  4. не учитываются первоначальные инвестиции

  5. одновременно учитывается возврат капитала и дохода на капитал

Данный метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках; объект находится на стадии строительства или реконструкции, или, если объект подвергся серьезным разрушениям

В). Метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода. Данный метод применяется когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают:

методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала в целом

Алгоритм метода остатка.

А) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью

Б) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью

В) расчет стоимости неизвестной компоненты

Г) определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка

А) Iз= Vз x Rз

(16)

где Iз - годовой доход, относимый к земле

Vз – стоимость земли

Rз - ставка капитализации для земли

Б) Iзд = Io - Iз ,

(17)

где Ib - годовой доход, приходящийся на здание

Io-общий годовой доход, приносимый собственностью

В) (18)




где Vb стоимость здания

Rb ставка капитализации для зданий

Г) V = Vl + Vb ,

где V - стоимость собственности

Аналогично применяются:

  1. метод остатка для земли когда стоимость здания можно определить достаточно точно

  2. метод остатка для собственного капитала - если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга

  3. метод остатка для заемного капитала когда известна стоимость собственного капитала.

Методы капитализации дохода по норме отдачи

При капитализации по норме отдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели

Основные методы капитализации дохода по норме отдачи:

А) Метод дисконтирования денежных потоков –оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения.

Денежный поток – движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества.

При расчетах используется ставка дисконтирования – соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли (нормой отдачи).Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект.

Если анализируется чистый операционный доход от эксплуатации, то применяется ставка дисконтирования, учитывающая ставку дохода и ставку процента или ставки для земли и сооружений.

Если анализируется доход, получаемый инвестором на собственный капитал, применяется ставка дохода на собственный капитал.

На сегодняшний день на российском рынке недвижимости отсутствуют данные для определения временных предпочтений инвесторов, т.е. еще не сложились условия для корректной оценки типичного периода владения.К тому же политическая и экономическая нестабильность значительно сокращает возможность достоверного прогнозирования на длительный период. Поэтому среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3-5 лет.

Общая модель метода дисконтирования денежных потоков:




Где PV – текущая стоимость,

Y - ставка дисконтирования

Сокращенно эту модель можно представить в виде:






(19)



Где FV - цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия)

n – период владения

i – год прогнозного периода
Б) Капитализация по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков доходов с применением общей ставки капитализации.

Основными составляющими ставки капитализации являются:

  1. Ставка дисконта – это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, включает:

А) ставка процента – требуемая норма прибыли на заемный капитал

Б) ставка дохода – требуемая норма прибыли на собственный капитал

  1. Ставка возмещения (норма окупаемости капиталовложений) –отражает возврат вложенного капитала в течение срока эксплуатации недвижимости.. Она применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Вследствие того, что земля не расходуется, ставка возмещения для земельный собственности не учитывается.

  2. Эффективная налоговая ставка – ставка преимущественного налога, выраженная в процентах от рыночной стоимости имущества. Она должна включаться в ставку капитализации только в случаях оценки недвижимости для целей налогообложения. В этом случае преимущественный налог не входит в операционные расходы, поэтому его сумма еще неизвестна.

В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки капитализации является ставка дисконта, поэтому ставку капитализации начинают определять с выявления нормы прибыли на свободные от риска ликвидные вложения капитала, не требующие больших затрат на инвестиционный менеджмент (безрисковая ставка)

Любой инвестор учитывает также и возврат капитала, для учета которого применяется ставка возмещения.

Если за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения

Если возможно снижение стоимости капитала,инвестированного в недвижимость, часть или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов

Существует 3 метода возмещения капитала:

  1. прямолинейный возврат капитала

  2. равномерно-аннуитетный метод

  3. метод фонда возмещения

  1. Прямолинейный возврат капитала (Метод Ринга)

Метод предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Коэф-т капитализации в этом случае включает:

R = Y+ 100% / n ,

(20)

где Y – норма дохода на капитал,

n – период возврата капитала (лет)
Пример:

Кредит в размере 1 000$ выдан на 4 года под 12% годовых

Ежегодная норма возврата капитала 100% : 4 = 25% ( за 4 года д б списано 100% активов)

Коэф-т капит-ции 25% + 12% = 37%

График погашении кредита в табл.5.5.

годы

возмещение осн.суммы $ (возмещение 25%)

остаток осн. cуммы на конец года $

Доход на инвестиции

(12%)

1

250

750

120

2

250

500

90

3

250

250

60

4

250

0

30


Метод Инвуда –равномерно-аннуитетный метод

Предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций., т.е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций.

Коэффициент капитализации в этом случае включает:

R= Y + 1/Sn , (21)
Где Y норма прибыли на капитал, 1/Sn - фактор фонда возмещения по норме прибыли на инвестиции

Метод Хоскольда –метод фонда возмещения

Применяется при равномерно поступающих потоках дохода. Метод предполагает, что инвестор для обеспечения безопасности и возврата своих средств, формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке:

R= Y + 1/Sn , (22)
Где 1/Sn - фактор фонда возмещения по безрисковой ставке
3.6.1.4.Ипотечно-инвестиционный анализ
Традиционная техника ипотечно –инвестиционного анализа - это метод оценки в рамках доходного подхода. В соответствии с этой техникой стоимость собственности определяется как сумма ипотечного долга (заемного капитала) и стоимости собственного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимых для завершения сделки.

Стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости ежегодных денежных поступлений за выбранный прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая, как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды.

При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период. Данная техника может применятся в случае , если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и, соответственно, денежные потоки периодического дохода и от реверсии (выручки от перепродажи) будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала. Для этого необходим трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода, т.е. срока, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

Этап 1 Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

Этап 2 Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

Этап 3 Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы:


V = an ( NOI – DS ) + Vn ( RP – OS ) + MP,

(23)


Где V - стоимость собственности,

anфактор текущей стоимости аннуитета по норме прибыли на собственный капитал,

NOI - чистый операционный доход,
DS - расходы по обслуживанию долга,
Vn - фактор текущей стоимости реверсии по норме прибыли на собственный капитал,
RP - цена перепродажи (реверсия),
OS - остаток долга по кредиту,
MP - основная сумма ипотеки (кредита).

В формуле (23) первые два слагаемых равны собственному капиталу инвестора, а последнее определяет капитал кредитора. Чтобы ей воспользоваться, нужно знать, во что обходится обслуживание ипотечного кредита DS и остаток ипотечного кредита OS на момент перепродажи недвижимости. Для частного, но весьма распространенного случая, когда ипотечный кредит возвращается равновеликими суммами (амортизация основного долга плюс проценты на остаток долга равна постоянной величине), формулы имеют вид:

DS = PMT = MP , ден.ед в год
OS= MP, ден.ед. в год


(24)

(25)

Где DS – расходы по обслуживанию кредита,

OS – остаток ипотечного кредита на момент перепродажи недвижимости,

MP – основная сумма кредита,

ik – процентная ставка по кредиту,1/год

N – срок кредита, год,

n – время использования недвижимости до перепродажи, год

Формулу (23) можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

При ипотечно – инвестиционном анализе может быть использована другая методика –определение стоимости собственности на основе применения ипотечно-инвестиционной модели Эллвуда Л.В.
1   2   3   4   5
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации