Широкова Т.А. Экономика недвижимости - файл n1.doc

Широкова Т.А. Экономика недвижимости
Скачать все файлы (690 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc690kb.31.03.2014 02:11скачать

n1.doc

1   2   3   4   5
Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования

2.1. Основные субъекта и объекты рынка недвижимости

С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.), легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения недвижимого имущества экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения

Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки

Основные объекты РН: земельные участки, промышленные предприятия, торговые предприятия, жилые объекты и др

Основные субъекты РН (физические и юридические лица), государственные органы (табл.2.1.):

Таблица 2.1.

Участники рынка недвижимости

Пользователи и покупатели-продавцы

Посреднические фирмы на РН

Покупатели-продавцы:

- юридические лица

- физические лица

Пользователи недвижимости:

  • владельцы

  • арендаторы

  • управляющие недвижимостью

  • застройщики

  • оценщики

  • брокеры

  • рекламные агенства

  • страховые компании

  • инвесторы

Государственные органы

  • БТИ

  • Нотариальные конторы

  • Налоговые инспекции

  • Комитеты по управлению имуществом

- арбитражный суд

- учреждения Минюста РФ

- органы госвласти субъектов РФ, муниципальные органы и др




2.2. Классификация рынка недвижимости

Рынок недвижимости классифицируют по различным параметрам:

  1. по масштабам рынков с т. зр. территориальных границ:

- мировой

  1. по использованию (5 сегментов):

  1. по инвестиционной мотивации:

  1. по типу прав собственности:

Выделяют 2 составляющие рынка недвижимости:

1. первичный рынок (совокупность сделок со вновь созданными объектами или в процессе их создания). Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство, строительные компании

2. вторичный рынок (совокупность сделок ,совершаемых с уже созданными объектами, находящимися и находившимися в эксплуатации какое-то время) Первичный и вторичный рынки взаимосвязаны. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей в коммерческой недвижимости далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства. Цены вторичного рынка служат ориентиром, показывающим, насколько рентабельным будет новое строительство при существующем уровне затрат.

2.3. Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если:

А) спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию ценовыми механизмами

Б) присутствует много независимых друг от друга продавцов и покупателей

В) покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях развития рынка

Г) спрос и предложение эластичны по цене

Д) издержки сделок низки по сравнению с ценой товара

Е) рынок доступен для вхождения новых участников

Ж) товары обладают высокой ликвидностью

Особенности рынка недвижимости:

Вид конкуренции:

1. монополистическая и олигополистическая конкуренция;

2. контроль над ценами низок;

3. вступление на рынок затруднено из-за высокого порогового значения начального капитала;

Локальность рынка:

1. неподвижность объектов;

2. высокая уникальность объектов невозможность продаж по образцам;

3. высокая зависимость цен от местоположения объекта;

Степень информационной открытости:

1. сделки конфиденциальны;

2. публикуемая информация неполна, иногда сознательно искажена;

3. сделки могут совершаться под влиянием психологических факторов, плохой информированности участников;

Спрос и предложение:

1. на рынке всегда существует несбалансированность спроса и предложения;

2. спрос изменчив и сильно влияет на цены недвижимости;

3. предложение неэластичное и при росте цен на недвижимость мало увеличивается;

Осуществление сделок:

1. высокая длительность подготовки и, как правило, участие профессиональных посредников;

2.большие юридические сложности, учитывающие многочисленные ограничения и условия;

3. государственная регистрация сделок

Конкурентоспособность товара:

1. определяется не только физическими характеристиками, но и внешними факторами: принадлежностью к определенным зонам, близостью к промышленным, водным и др. объектам, социальной инфраструктуре;

2. зависит от соседства, предпочтений покупателей, наличия дефицита и др

Существует множество факторов, воздействующих на спрос и предложение рынка недвижимости:

  1. Экономические:

  1. Социальные:

  1. Административные:

  1. Экологические:


2.4. Особенности Российского рынка недвижимости

Отечественный рынок недвижимости появился в 90-х годах ХХв. в результате разгосударствления собственности в форме передачи государственного имущества в собственность физических и юридических лиц – приватизации.

В своем становлении рынок прошел несколько этапов (табл. 2.2.):

Таблица 2.2.

Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ

Характеристика рынка

Основные этапы

Начальный

1991-1993

Продвинутый

1993-1995

Завершающий

1995-1999

Начальный уровень цен

Низкий

Высокий

Предельный

Прирост количества сделок

Быстрый

Умеренный

Стабилизация

Состояние законодательной базы

«правовой вакуум»

Фрагментарность

Стабилизация

Типы недвижимости

В основном жильё

Жильё, коммерческая недвижимость (торговля, офисы)

Жильё, коммерческая, индустриальная недвижимость

Конкуренция на рынке

Низкая

Умеренная

Высокая

Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка

Отсутствуют

Единичные случаи

Налаживание постоянного взаимодействия

Состояние спроса и предложения:

- на первичном рынке

- на вторичном рынке



Спрос > предложение

Спрос > предложение




Спрос > предложение

Спрос < предложение



Спрос < предложение

Спрос ?предложение



Основными направлениями развития рынка недвижимости сегодня можно назвать следующие:

  1. на рынке жилья неуклонно растет роль первичного рынка, т.к. вторичный не решает уже задачи обеспечения населения жильем и тем более жильем нового качества, с повышенным уровнем удобств;

  2. возрастает дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене;

  3. расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и офисной недвижимости;

  4. усиливается спрос на услуги рекреационной недвижимости (парки, комплексы отдыха, аквапарки)

  5. рост количества фирм, оказывающих различные услуги на рынке недвижимости;

  6. снижаются риски на рынке недвижимости, т.к. постепенно совершенствуется законодательная база, растет профессионализм участников, развиваются системы страхования и государственной регистрации сделок с недвижимостью, улучшается информационная обеспеченность сделок.


2.5. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложении, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

- платежеспособность населения;

- изменения общей численности населения;

- изменения в соотношениях между различными слоями населения;

- изменения во вкусах и предпочтениях населения;

- условия и доступность финансирования:

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

- объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1. интенсивность строительства – определяет объемы нового жилья.

2. положение в строительной индустрии.

3. изменения в строительной технологии и возможное их влияние на строительные затраты.

4. соотношение затрат на строительство и цен продажи недвижимости.

5. затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.


Глава 3. Оценка недвижимости в рыночной экономике

3.1.Основные понятия и оценочные категории.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства и реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т. д.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости. Они подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная). Стоимость вообще – это денежный эквивалент собственности.

Стоимость недвижимости формируют 4 фактора:

  1. спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

  2. Полезность – способность имущества удовлетворять некие потребности

  3. Дефицитность – ограниченность предложения

  4. Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости быть товаром.

Стоимость обмена - носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже и так далее.

К стоимости обмена относятся:

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Сделка при этом осуществляется в следующих условиях:

Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже (из-за ограниченного срока экспозиции объекта на рынке ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной)

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения имуществу при наступлении страхового случая.

Залоговая стоимость –стоимость имущества, используемого в целях получения кредита

Арендная стоимость – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды

Стоимость использования – отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.

К стоимости использования относятся:

Инвестиционная стоимость- наивысшая цена, которую может заплатить инвестор за объект, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта

Балансовая стоимость – стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия. Она включает: стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период

Стоимость для целей налогообложения – определяется на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта

В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) – стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта с использованием тех же материалов и стандартов, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения стоимость строительства объекта в текущих ценах с использованием новых материалов и по новым стандартам.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Все факторы можно разделить на объективные и субъективные. Объективные характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного продавца, покупатели или посредника на стадии заключения сделки (например осведомленность, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или деловой связи и т. д.)

Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формируется средний уровень цен сделок.

Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

  1. Первый уровень (страна) – факторы, носящие общий характер, косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке

  2. Второй уровень (город, район) - факторы, непосредственно связанные с оцениваем и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок с ним

  3. Третий уровень (объект) –факторы, связанные с объектом недвижимости во многом обусловленные его характеристиками

К первому уровню относят четыре группы факторов.

А) Социальные факторы:

Б) Экономические факторы:

В) Физические факторы:

Г) Политические факторы:

Ко второй группе относят:

А) Местоположение:

Б) Физические характеристики:

В) Условия продаж:

Г) Временные факторы:

Д) Условия финансирования:

Третий уровень включает в себя:

А) Архитектурно-строительные факторы:

Б) Финансово- эксплуатационные факторы:

Влияние этих факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену. Для этого он должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. Такой подход не исключает количественной оценки влияния каждого из этих факторов. Оценщику более свойственно рассматривать влияние всех факторов в совокупности и делать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

3.2. Оценка объектов на Российском рынке недвижимости

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства. Ранее оценка недвижимости базировалась на определении восстановительной стоимости и расчете амортизационных отчислений. Для приведения балансовой стоимости основных фондов (зданий и сооружений) в соответствие с действующими ценами проводилась ее индексация путем перемножения стоимости на соответствующие коэффициенты, учитывающие инфляцию. Такой подход соответствует требованиям времени, но не отвечает условиям рынка. Принятие решений о финансировании т обосновании инвестиционных проектов должно базироваться на определении рыночной стоимости недвижимости.

В развитых странах оценка недвижимости как профессиональная деятельность появилась еще в 30-х гг., в России – в начале 90-х гг. силами Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. На базе этого института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Министерство труда и социального развития РФ своим Постановлением от 27.11.1996 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «Оценщик».

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. В 1991 году был принят закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его доходности. Согласно решению Верховного Совета в 1992 г. оценка приватизируемого имущества стала проводится на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 г.. Начиная с Постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов», по состоянию на 1 января 1995 г., предприятиям и организациям предоставлено право осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, разработанных Госкомстатом России, или путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.

Переоценка недвижимого имущества на основе привлечения независимых оценщиков стала действенным инструментом оптимизации налоговых платежей. Продолжающиеся в России инфляционные процессы обуславливает необходимость проведения организациями всех форм собственности периодической переоценки основных фондов для приведения их балансовой стоимости в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.

В настоящее время большое внимание уделяется формам и составу документации, обязанностям оценщика, профессиональной этике, наиболее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.

3.3.Принципы оценки недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил и принципов. Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой конкретной ситуации набор принципов может быть различен. Одному принципу может быть дано различное значение относительно других в каждой конкретной ситуации.

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Основные принципы делят на 4 категории:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя недвижимого имущества

2. принципы, связанные с объектом недвижимости

3. Принципы ,связанные с рыночной средой

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

  1. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы:

    1. принцип полезности

Он заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, когда он полезен инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музей и т.д.

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

    1. принцип замещения

рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект недвижимости с такой-же полезностью, т.е. максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой , по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью

    1. Принцип ожидания

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод, поэтому принцип ожидания определяет текущую стоимость дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости.

Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

  1. К принципам, связанным с объектом недвижимости относятся:

    1. принцип остаточной продуктивности (или производительности)

Любая экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства (табл 3.1.):

Таблица 3.1.

Доходы факторов производства

Факторы производства

Компенсация

Труд

Заработная плата

Капитал

%, дивиденды, часть выручки от реализации продукции

Управление (предпринимательская деятельность)

Прибыль

Земля

Рента

Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Принцип остаточной продуктивности определяет доход, отнесенный к земле, после оплаты стоимости труда, капитала, предпринимательской деятельности.

2.2. принцип вклада

в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек

Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость или доход от объекта, вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства.

Например, нередко затраты на ремонт квартиры могут увеличивать ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. Иногда произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости, например ( табл.3.2.):

Таблица 3.2.





Стоимость участка, т.р.

Затраты по благоустройству участка, т.р.

Стоимость участка после благоустройства, т.р.

Вклад работ по благоустройству в стоимость объекта, т.р.

1

100

20

120

20

2

100

40

130

30

3

100

5

100

0




    1. Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи (принцип предельной продуктивности)

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, доход собственника объекта повышается до определенного предела, после которого прирост прибыли (дохода) становится меньше. Чем прирост капиталовложений.. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Например, у застройщика есть выбор разбивки земельного массива на участка с целью постройки жилых домов. При этом размеры жилища и, соответственно, его уровень и стоимость зависят от величины земельного участка. Данные предварительных расчетов (табл.3.3.):

Таблица 3.3.

Количество разбиваемых участков, ед

Предполагаемая прибыль с одного застроенного участка, т.р.

Общая прибыль от реализации всех застроенных участков, т.р.

2

65

130

3

53

159

4

44

176

5

33

165


точка предельной продуктивности соответствует разбивке земельного массива на четыре участка.

2.4. принцип сбалансированности (пропорциональности)

Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Например, дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

2.5 Принцип оптимального размера (оптимальной экономической величины)

При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа

2.6 Принцип оптимального разделения имущественных прав

имущественные права на объект следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав , например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

  1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

  2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права

  3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости

  4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи

  5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

  1. Принципы, связанные с рыночной средой

3.1 Принцип соответствия

отражает степень соответствия объекта недвижимости по архитектурному стилю, уровню удобств и т.л. требования рынка.

Например, в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры («пятиэтажки») меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Принцип соответствия может проявляться прогрессивно и регрессивно:

Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта. Поэтому следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

3.2 Принцип зависимости

основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды. Эти факторы – в зависимости от степени влияния на тот или иной объект – подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые, технические. Главным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является местоположение. Экономические характеристики местоположения объекта недвижимости, включающие взаимосвязь данной недвижимости с другими объектами, которые помогают при оценке рыночной стоимости недвижимости называются ситусом недвижимости.

3.3 Принцип спроса и предложения

заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.

В России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов. Разрешение, например, в законодательном порядке купли-продажи земельных участков привело к значительному увеличению предложения на земельном рынке и стабилизации цен на землю. Однако в большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов сделки, информированности и уровне компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

3.4 Принцип конкуренции

Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

3.5 Принцип изменения

Стоимость недвижимости изменяется стечением времени в результате процессов, происходящих в самом объекте(например, физическое устаревание) или в окружающей среде (например, изменение политической , экономической ситуации)

Наиболее характерными типами изменений являются циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом Различают следующие основные циклы:

  1. зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр)

  2. рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района, (города), отрасли, общества и пр)

  3. стабильность (период равновесия – стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр)

  4. упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе и пр)

С учетом жизненных циклов следует прогнозировать и анализировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

  1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости(НИНЭИ)

Разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость на дату оценки.

Для варианта НИНЭИ оцениваемого объекта есть несколько ограничений:

Данный принцип является базовым (основным) для оценки недвижимости.
3.4. Технология оценки недвижимости

Под оценкой понимается количественное измерение стоимости объекта недвижимости, или мнение оценщика о ней. Это обобщающее понятие включает несколько процедур: определение стоимости, оценку затрат, прогноз доходности.

Определение стоимости предполагает учет соответствующего вторичного рынка и осуществляется со ссылкой на фактические данные по имевшим место сделкам с аналогичной собственностью, в аналогичных обстоятельствах. Результатом этой процедуры является выявление меры того, что гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемый объект.

Оценка затрат определяет меру затрат, которые могут быть понесены, чтобы создать, заменить, восстановить или воссоздать объект недвижимости, сходный с оцениваемым на определенную дату. Процедура осуществляется безотносительно владельца.

Прогноз доходности осуществляется, как правило, на основе маркетинговых исследований.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Основным принципом массовой оценки является построение модели – представлении о реальном объекте, процессе или явлении. Модели могут быть натурными и логическими. Логические отличаются от натурных тем, что основываются на гипотезах исследователя о содержании и характере развития процесса или явления. Логические модели делят на математические и концептуальные. Концептуальные отражают предполагаемый характер изменений («лучше-хуже» в зависимости от различных условий).. Для проведения массовой оценки оценщику необходимо определить две основные функциональные зависимости:

QS = f ( p; F1 ; F2 ; .. ..; Fj ; … ; Fm )

Qd = f( p; F1 ; F2 ; …; Fi; …; Fn )

Где QS и Qd - соответственно, объем предложения и спроса на конкретном сегменте рынка недвижимости ( сегмент включает объекты недвижимости определенного функционального назначения)

P – уровень цен, который является главным фактором, определяющим спрос и предложение

Fi (i = 1;….;n) – дополнительные факторы спроса (характеристики объекта недвижимости и местоположения)

Fj (j= 1;…; m) – то же, предложения (уровень конкуренции, производительность труда и так далее)

Наличие экономической основы позволяет построить общую модель:

Срын = Срын (зд) + Срын (зем) ,

где Срын (зд) – рыночная стоимость здания

Срын (зем) – рыночная стоимость земли

Второй принцип массовой оценки – обязательная спецификация модели – отбор переменных , от которых зависит итоговое значение функции. Спецификация преобразует общую модель в модель одного из трех типов – аддитивную, мультипликативную, гибридную.

Аддитивная модель

S = b0 + = b1X1 + b2X2 + … bi Xi + … + bpXp

Где S зависимая переменная (стоимость)

X1; ,,,; Xn - независимые переменные (факторы влияния на стоимость)

P общее число независимых переменных

B0 константа

B1 ;… ; Bp коэффициенты при независимых переменных

Примечание: «+» означает алгебраическое суммирование, знак при X может быть любым.

Смысл данной модели в следующем: выбирается объект недвижимости с наиболее типичным (возможно минимальным) набором базовых характеристик (средняя площадь, основной для данного вида объектов материал стен). Стоимость такого объекта принимается в качестве константы b0 . Спецификация же модели заключается в выборе оценщиком S (т.е. конкретного вида определяемой стоимости ) и Xi (фактора влияния, при этом P <= n и p <= m). Затем b0 корректируется на величину ценовых поправок, каждая из которых равна bi Xi .

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. Результаты сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т. п.

Процесс оценки недвижимости состоит из шести этапов, в основу которых положены основные принципы оценки:
1   2   3   4   5
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации