Широкова Т.А. Экономика недвижимости - файл n1.doc

Широкова Т.А. Экономика недвижимости
Скачать все файлы (690 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc690kb.31.03.2014 02:11скачать

n1.doc

  1   2   3   4   5


Федеральное агентство по образованию

Филиал «СЕВМАШВТУЗ» государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт – Петербургский

государственный морской технический университет» в г. Северодвинске


Широкова Т.А.
КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ ДЛЯ СТУДЕНТОВ ЗАОЧНОГО ОТДЕЛЕНИЯ

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «Экономика недвижимости»

Северодвинск

2007
УДК


Широкова Т.А.
Экономика недвижимости. Конспект лекций для студентов заочного отделения. Северодвинск. Севмашвтуз, 2007– с.

Ответственный редактор


Рецензенты:


Конспект лекций, разработанный на основе учебных планов по специальности 080502 по курсу «Экономика недвижимости», содержит базовые основы теории и практики функционирования рынка недвижимости.

Цель создания пособия – оказание помощи студентам в самостоятельной работе по овладению терминологией и методикой оценки недвижимости, формированию комплексного представления о рынке недвижимости.

Лицензия на издательскую деятельность
Код ___. Серия_________. №_____ от «__»_______года


ISBN_______ © Севмашвтуз, 2007 г.
Содержание

Введение………………………………………………………………4

Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений

1.1. Сущность и общая классификация недвижимости……………………..5

1.2. Жизненный цикл недвижимости………………………………………...11

1.3. Недвижимое имущество и недвижимая собственность ……………….12

1.4. Пространственно- экономическое развитие недвижимости…………...16

Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования

2.1. Основные субъекты и объекты рынка недвижимости………………….19

2.2. Классификация рынков недвижимости…………………………………..20

2.3. Особенности рынка недвижимости………………………………………20

2.4. Особенности Российского рынка недвижимости………………………..22

2.5. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости…………… 23

Глава 3. Оценка недвижимости в рыночной экономике

3.1. Основные понятия и оценочные категории…………………………...24

3.2. Оценка объектов на Российском рынке недвижимости……………...28

3.3. Принципы оценки недвижимости……………………………………...29

3.4. Технология оценки недвижимости…………………………………….35

3.5. Элементы финансовой математики для оценки недвижимости……..38

3.6. Основные подходы и методы оценки недвижимости………………...42

3.6.1.Доходный подход к оценке недвижимости………………………….43

3.6.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости…………………...57

5.6.3. Затратный подход к оценке недвижимости………………………...61

Глава 4. Ипотека. Ипотечное кредитование.

4.1. Ипотека: понятие и назначение ……………………………………….65

4.2. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования………..68

4.3. Типы и виды ипотечных кредитов…………………………………….70

4.4. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России……..72

Глава 5. Государственное регулирование рынка недвижимости

5.1. Цели и методы государственного регулирования рынка недвижимости……………………………………………………………73

5.2. Налогообложение недвижимости……………………………………...74

5.3. Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним…...76

5.4. Сделки с недвижимостью, основные характеристики………………..78

Литература……………………………………………………………………….81

Введение
Современная российская экономика неотделима от функционирования рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собственности на недвижимое имущество. Состояние рынка недвижимости влияет на состояние экономики страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Экономика недвижимости представляет собой систему отношений, возникающих в процессе операций с недвижимым имуществом.

Предметом учебной дисциплины «Экономика недвижимости» является изучение теории и практики проведения операций с недвижимостью, а также изучение организации и функционирования хозяйственного механизма в этой области деятельности.

Задачи дисциплины:

Дисциплина «Экономика недвижимости» имеет непосредственную связь с такими дисциплинами, как: «Правоведение», «Экономическая теория», «Статистика», «Финансы и кредит».

В результате изучения дисциплины студент должен:


Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений

1.1. Сущность и общая классификация недвижимости

Экономика недвижимости как наука начала формироваться с древних времен. Первые сведения о делении имущества на движимое и недвижимое появились в эпоху Древнего Рима.

В России термин "недвижимое имущество" был введен Петром 1 в 1714 г в указе "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", и с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России

В современной России понятие "недвижимость" (недвижимое имущество) впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР от 31.05.91 в связи с установлением статуса частной собственности на землю и окончательно закреплен ГК РФ (ст130) 30.11.94 г

Недвижимость – это земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся следующие объекты (ст.130,132):

1. земельные участки

2. участки недр

3. обособленные водные объекты

4. все, что прочно связано с землей, в т. ч.:

5. приравненные к недвижимости подлежащие государственной регистрации:

6. иные объекты, предметы, наделенные статусом недвижимости по закону (сложный объект) предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:


Недвижимость классифицируется по признакам для более успешного исследования рынка недвижимости, табл 1.1

Таблица 1.1

Краткая классификация объектов недвижимости

Признак

Виды недвижимости

По характеру использования

  • для жилья: дома, коттеджи, квартиры

  • для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисы, рестораны, фабрики

  • для с/х целей: фермы, сады

  • для специальных целей: школы, церкви, больницы, административные учреждения, ясли-сады

По целям владения

  • для ведения бизнеса

  • для проживания владельца

  • в качестве инвестиций

  • в качестве товарных запасов

  • для освоения и развития

  • для потребления истощимых ресурсов

По степени специализации

  • специализированная: электростанции, нефтеперерабатывающие заводы; музеи, библиотеки и др. объекты, принадлежащие общественному сектору

  • неспециализированная: вся другая недвижимость, на которую существует спрос на рынке для инвестирования, использования в существующих ил аналогичных целях

По степени готовности к эксплуатации

  • введенные в эксплуатацию

  • требующие реконструкции или капитального ремонта

  • незавершенное строительство

По воспроизводимости в натуральной форме

  • не воспроизводимые объекты: месторождения, земельные участки

  • воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения


Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения, любой объект недвижимости обладает следующими физическими характеристиками:

  1. Стационарность (привязанность к определенному месту)

  2. Уникальность (отсутствие абсолютных аналогов)

  3. Долговечность (в соответствии с действующими в России строительными нормами выделяют 6 типов жилых помещений со сроками службы от 6 до 150 лет)

  4. Длительность создания объектов (однажды созданное недвижимое имущество длительное время остается на рынке как составная часть предложения)

  5. Сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов)

1.1.1. Недвижимость как экономическое благо

Недвижимость представляет собой особое явление в экономической жизни общества. Она является благом, обладающим полезностью (способностью удовлетворять потребности), причем максимальной среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека.

Как известно, удовлетворение потребностей может иметь две формы – потребление самой вещи и потребление ее свойств ( удобств, «услуг»), т. е. ее использование. Любое благо проявляется как таковое только в процессе своего потребления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность.

Процесс удовлетворения потребностей за счет потребления благ можно представить на рис.1.1 в следующем виде:

потребность




природа




труд




Экономическое благо

(полезность и редкость)

/




Удовлетворение потребности




Потребление




использование

Рис.1.1 Процесс удовлетворения потребностей

Недвижимость является одним из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения.. В наиболее общем виде местоположение следует понимать как муниципальное образование в его границах. Наиболее распространенной формой муниципальных образований является город. Расположение объекта недвижимости в том или ином фрагменте городской территории определяет его сравнительную ценность.

Напрямую через использование недвижимости в качестве экономического блага удовлетворяется потребность в жилье. Она имеет разные формы:

  1. приобретение жилья в собственность

  2. Аренда, найм жилья. В этом случае стоимость жилья и стоимость услуг, предоставляемых жильем, будут различаться из-за количественного объема прав собственника, нанимателя и арендатора . По мере перехода от найма к аренде и далее к собственности, степень удовлетворения потребности в жилье , а следовательно и его полезность, возрастает

Uнайм < U аренда < U собств

При С= f ( U )

Снайм < С аренда < C собств

Где U – полезность различных форм владения жильем, С – стоимостное выражение полезности.

V найм = V норм = f (N)

V ар(собств) = f(Dx ) > = V норм

Где V - (размеры нанимаемого, арендуемого или приобретаемого в собственность жилья)

V норм - нормативный размер предоставляемого в наем жилья

N – число членов семьи нанимателя

Dx - величина дохода арендатора (собственника).

Жилье, как экономическое благо, многообразно в качественном и количественном отношении. Это определяет необходимость дифференцированного подхода к определению его стоимости.

1.1.2. Недвижимость как товар.

В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара.

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимость как товар всегда существует в двух видах :

Недвижимость как товар может присутствовать на рынке в трех модификациях рис.1.2:

Товар – недвижимость




Недвижимость – объект (при возможности выделения в натуре)

Право на объект недвижимости

Услуги (возможность использования объекта для определенных целей)

Рис.1.2. недвижимость как товар

Недвижимость играет одинаково важную роль и как предмет потребления, и как товар, и как источник дохода.

Особенности недвижимости как товара

  1. Инвестиционный характер данного товара.

Он предназначен для длительного использования (товар – объект)

  1. Уникальность объекта недвижимости.

Главной причиной является местоположение объекта

  1. Высокая капиталоемкость недвижимости

Связана со значительными затратами на создание объекта, также с высоким уровнем трансакционных издержек

4. Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла.

В коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и «недострой» ( в этой ситуации подлинным товаром является не объект, а право собственности на него), так как период использования объекта недвижимости в качестве экономического блага или в качестве источника дохода превосходит время, необходимое на завершение строительства, т.е.:

- U (= З ) t стр < + U ( = Д х ) t исп  max

при t стр < < t исп ,

где - U - отрицательная полезность (сумма затрат на завершения строительства З

+ U - полезность от использования готового объекта ( исчисляется величиной опосредованно или прямого дохода Д х)

t стр и t исп - соответственно время завершения строительства объекта и период его использования

«Период товарности» для недвижимости является максимальным, так как из всех товаров длительного пользования лишь недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности ( незаконченный объект строительства), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства)

5.Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости –объекта и недвижимости – товара.

 Т 1 , Т 2 , …., Т n  S

где Т1 , Т2 , …., Тn - различные товары, представляющие собой элементы единого объекта недвижимости

n - общее число товаров

S - объект недвижимости

Например, в жилом доме первый этаж занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка ..).Товарами в этом случае могут быть: все приватизированные квартиры (права собственности на них), услуги проживания, предоставляемые на правах аренды, найма, права собственности на встроенное нежилое помещение. Ни один из товаров на имеет натурально-вещественной формы. Кроме того, даже если все эти товары будут реализованы, дом товаром не станет.

6.Неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости

7. Более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами.

Ликвидность (L) – степень обратимости товара в деньги. Выделяют два аспекта ликвидности: качественный и количественный.

Качественный характеризует зависимость ликвидности от спроса, цен, т.е.

L = f (D) ,где D - активный спрос, зависимый от колебаний цены.

Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости ( от появления предложения на продажу до приобретения).При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для других товаров. Это связано с влиянием таких особенностей недвижимости как уникальность и капиталоемкость, рис.1.3

Уникальность




Сложность и длительность сделки





Повышенные трансакционные издержки




Низкая ликвидность




Капиталоемкость

Рис.1.3. Особенности недвижимости

1.1.3 Недвижимость как источник дохода

Рассмотрим основные особенности недвижимости как источника получения дохода.

1. не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода .

2. следует различать получение дохода именно от недвижимости и при участии недвижимости:

r (Дх ) = RK

где r (Дх ) - рентный доход собственника недвижимости

R - уровень доходности капитала

К - величина капитала

Снедв = Среал х АОнедв / Соф + Собс (1)

Где Среал объем реализованной продукции в стоимостном выражении

АОнедв - сумма амортизационных отчислений по объектам производственной недвижимости

Соф - стоимость основных фондов Собс - стоимость оборотных фондов

1.2. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию ( от создания) до прекращения.

Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит 4 укрупненные стадии жизненного цикла:

  1. Формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др) земельного участка

  2. Эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация)

  3. Смена, возможно неоднократная , собственника, владельца или пользователя.

  4. Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника (см рис 1.4.).


1. приобретение (покупка, постройка и наследование и др)



12. повторение прежнего цикла или построение нового

2. владение и пользование определенный период




11. государственная регистрация прав и сделок (смены собственника)

3. управление объектом




10. конец экономической жизни объекта

4. извлечение прибыли, удовлетворение потребности




9.прекращение права собственности

5. распоряжение собственностью




8. изменение функционального назначения объекта

6. множественная смена собственников, владельцев, пользователей



7. распоряжение вещными правами на объект

Рис. 1.4. Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад: в стоимость недвижимости. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст – возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни – это период от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
1.3. Недвижимое имущество и недвижимая собственность

1.3.1.Право собственности на недвижимость

Между объектом недвижимости и правом на него существует неразрывная связь. В международной практике (рис.1.1) она представляется следующим образом:

1. земельный участок

2. объекты над поверхностью

3. имущество под поверхностью

4. Воздушное пространство

5. комплекс прав на недвижимое имущество

Недвижимое имущество (real estate)




Недвижимая собственность (real property)

Рис.1.1. Взаимная связь объекта недвижимости и права на него

Право собственности предоставляет его обладателю максимум возможных в рамках данной юридической системы правомочий по отношению объекту недвижимости. Документ, подтверждающий законное право собственности на недвижимое имущество, называется титулом.

В современных концепциях прав собственности права собственности интерпретируются как совокупность 11 элементов:

А) право владения (исключительный физический контроль над вещью)

Б) право пользования

В) право управления

Г) право на доход

Д) право на капитальную стоимость(права на отчуждение, уничтожение)

Е) право на безопасность (от экспроприации)

Ж) право на бессрочность

З) запрет на вредное использование

И) право на ответственность( возможность использования вещи для покрытия долгов)

К)право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьим лицом).

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять их полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

В соответствии с российским законодательством право собственности включает:

Гражданским кодексом в РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст.212) , а также вещные права: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имущества и право оперативного управления имуществом.

Собственник может сдать свою собственность в аренду, то есть передать право на распоряжение, но, сохраняя титул на имущество, переходящее в аренду, включая право вновь вступать в распоряжение недвижимостью после истечения срока аренды (обратные права).

1.3.2 Основные ограничения права собственности. Регулирование недвижимости

Собственность не является абсолютной. Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. В России негосударственные субъекты собственности на землю имеют права только на общераспространенные земельные ископаемые. Залежи угля, нефти принадлежат государству.

В каждой стране в отношении права собственности существуют определенные виды ограничений. Они могут исходить как от государства, так и от частных лиц.

Применительно к недвижимости ограничения делятся на 3 вида:

1 . налагаемые законом

2. налагаемые собственниками недвижимости

3. налагаемые кредиторами
1.Ограничения, налагаемые законом

связаны с суверенным правом государства на отчуждение частной собственности. Теория оценки выделяет 5 властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности:

основные ограничения:

а) ограничения, связанные с зонированием, которое определяет функциональное предназначение земельных участков.

(с т.зр. пользователя все участки земли делятся на группы: для проживания, коммерции, промышленного и с/х назначения). Зональные законы регламентируют плотность населения для данной территории, функциональное предназначение объектов и перевод объекта недвижимости из одного состояния в другое

( например, переделка офиса в магазин)

б) ограничения, налагаемые строительным кодексом и/или правилами, которые определяют строительные стандарты, требования к строительными конструкциям, материалам, расстояния, на которых должны быть расположены объекты недвижимости друг от друга и др

в) Ограничения, налагаемые пожарным кодексом

в) Прочие ограничения, связанные с изменением границ земельных участков, возникшими вследствие либо неправильного определения границ данного участка, либо в результате действия природных процессов (оползни и др)

Регламентации подвергаются права пользования недвижимостью в связи с охраной общественного порядка и защитой собственности, жизни, здоровья.

2. Ограничения, создаваемые собственниками недвижимости

ограничения, связанные с договором о пользовании чужой собственностью (сервитут, лицензия)

Сервитут (ограничительное обязательство)- вещное право пользования чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода или проезда через соседний участок), или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком и зданием, которое необходимо вне связи с пользованием земельным участком, устанавливается ст.274-277 ГК РФ. Собственник недвижимости вправе требовать от собственника другой недвижимости установления сервитута для обеспечения своих нужд. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования, распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению собственников и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута Сервитут так же может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Участок, в пользу которого установлен сервитут, называется господствующим. Участок, на который накладывается ограничительное обязательство, называется подчиненным.

ГК РФ не конкретизирует виды сервитутов. К ним относятся следующие права: проходить и проезжать через соседний участок; перевозить тяжести; проводить воду с соседнего участка; опереть постройку о стену соседа; света; вида и др.

Субъект сервитутного права сохраняет свое право пользования соседним участком независимо от того, кто установил на землю сервитут в пользу соседа, даже если произошла смена собственника.

Сервитут является обременением самой земли и вместе с ней переходит к новому собственнику ( ст.275 ГК РФ).

Сервитут может быть прекращен:

Лицензия в отношении недвижимости - право, по которому одно лицо получает полномочия на использование земли другого лица

Лицензия персональна и используется только лицом. получившим ее.

Лицензия может быть аннулирована в любое время
3. Ограничения, налагаемые кредиторами

связаны с существованием залогового права

Залоговое право - право на принудительное погашение должником своего долгового обязательства посредством платежа или удовлетворением некоего иска

1.4. Пространственно – экономическое развитие недвижимости

Зонирование территории города.

Любой материальный объект имеет две формы своего существования – время и пространство. Для объектов недвижимости анализ влияния пространства является обязательным. В качестве «пространственных рамок» выступают границы поселений. Главной характеристикой поселений является постоянство проживания людей на их территории. Основной формой расселения является город.

Основные характеристики городского пространства .

А) Урбанистическая концентрация – размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить существование всех видов жизнедеятельности человека - его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т. д. Степень урбанистической концентрации весьма высока: занимая по площади лишь около 3% территории РФ, города являются местом проживания 3/ 4 населения, в них производится около 2/ 3 валового национального продукта.. Таким образом, город является той формой расселения. Которая должна являться объектом анализа в экономике недвижимости.

Б) Город – это результат градостроительной эволюции. На первом этапе развития города эволюция преимущественно определяется природными (ландшафтными) характеристиками, а впоследствии – историческими условиями.

Структура и функции городского пространства

Результатом градостроительной эволюции является:

А) форма (структура)города. Она может быть различной: многоядерная, полосовидная, расчлененная, компактная и др

Б) размер города : чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и , следовательно, изменения диапазона значений стоимости.

В) градостроительная ценность территории города. Она зависит от количества имеющихся на территории города улучшений (зданий, сооружений, транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов озеленения и благоустройства), а также от длительности освоения территории: чем больше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению:

Цулучш = f( Ci) = f (tосв)
Где Цулучш ценность улучшений

( Ci) суммарная стоимость всех существующих i- тых улучшений

(tосв) период освоения территории ( время, в течение которого осуществляются улучшения)

Г) фактор относительной редкости объектов недвижимости, например, принадлежность к какой-либо исторической эпохе, своеобразие декоративного решения объекта и др.

Разные участки территории города имеют различную градостроительную ценность, поскольку они осваивались в течение неодинакового времени. Так, наибольший период освоения соответствует территориальному участку, являющемуся центром города, поскольку здесь освоение территории продолжается в течение всего существования города. Центр города характеризуется не только максимальной насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью.

Зонирование территории города. На территории города сформированы более или менее четко выраженные функциональные зоны .

Виды функциональных зон:

Наличие преимущественных видов жизнедеятельности равнозначно преобладающему характеру использования того или иного фрагмента города позволяет осуществить зонирование городской территории – разбиение городского пространства на зоны. Сами зоны представляют собой оконтуренные замкнутыми кривыми линиями фрагменты территории города, составляющими в совокупности планировочную структуру города.

Основным критерием зонирования территории города является транспортная доступность относительно центра города. Она измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интервалы значений , как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

1 зона – 0 мин - (центр города)

2 зона – до 30 мин.;

3 зона – от 30 мин. до 1 часа

4 зона – от 1 часа до 1 часа 30 мин.

5 зона – 1 часа 30 мин. До 2-х часов

6 зона – свыше 2-х часов

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  1. Основным системообразующим фактором города является пространство. Процесс развития города, т.е. градостороительная эволюция, представляет собой последовательную целенаправленную организацию пространственного экономического развития. Степень организованности пространства, т.е.. уровень развития города, результат градостроительной эволюции, выражается в форме и размерах города, а также в совокупной ценности городского пространства – градостроительной ценности

  2. Компонентами градостроительной ценности городской территории являются: ценность улучшений, транспортная доступность, ландшафтные характеристики

  3. Характер градостроительной эволюции и реальные условия жизнедеятельности приводят к неравномерному распределению интегральной ценности между различными участками городской территории, что служит объективной основой зонирования. Ни одна из компонент градостроительной ценности городской территории не может служить самостоятельным критерием зонирования.

  4. Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.

При всей важности зональное расположение не является исчерпывающей характеристикой воздействия пространственного фактора на объект недвижимости и его стоимостной эквивалент. Вся полнота проявления пространственного фактора сказывается на локальном уровне местоположения объекта. Верхними его границами является квартал.


  1   2   3   4   5
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации