Сафронов К.Ю. Государственный земельный кадастр - как информационное обеспечение оценки и учёта стоимости земли - файл n1.doc

Сафронов К.Ю. Государственный земельный кадастр - как информационное обеспечение оценки и учёта стоимости земли
Скачать все файлы (318 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc318kb.03.02.2014 20:28скачать

n1.doc

1   2   3

3. Затратный подход
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, ин­женерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земель­ного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и ка­честву здания в некоторый период времени. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земель­ного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучше­ниями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуата­ционные затраты:

- местоположение участка по отношению к источникам водоснаб­жения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

- инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уро­вень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учиты­вают естественные условия территории;

- внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

- социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, про­чие);

- санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

- Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относи­тельного равновесия спроса и предложения на рынке недви­жимости.

- Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рын­ке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизвод­ства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.


VI. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйст­венного назначения
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использо­вания с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования террито­рии.

Для проведения оценки в границах единого земельного участка сель­скохозяйственного назначения выделяются части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке. Выде­ление частей, как правило, производится в соответствии с экспликацией земельного участка.

По видам использования части оцениваемого земельного участка могут подразделяться на:

-сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

-земли под постройками сельскохозяйственного назначения
(усадьба и хозяйственные постройки, ремонтно-техническими,
машинно-мелиоративными станциями, промышленно-сельскохозяйственными комплексами, инкубаторно-птицеводческими станциями, хранилищами, а также комплексами по производству и переработке сельскохозяйственной продукции);
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникация­ми, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назна­чения определяется на основании стоимости его сельскохозяйственных уго­дий и земель под постройками сельскохозяйственного назначения и с учетом качественных характеристик других частей земельного участка.

Части земельного участка, занятые постройками сельскохозяйственного назначения оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Части земельного участка, используемые в качестве сельскохозяйствен­ных угодий и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности (например, рыбного хо­зяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации земельной ренты.

Части земельного участка, занятые внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; замкнутыми водоемами, которые не могут быть использо­ваны для обособленной предпринимательской деятельности; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техно­генных явлений не подлежат самостоятельной оценке. При этом характери­стики этих частей земельного участка учитываются при оценке стоимости зе­мельного участка в целом.

VII. Особенности оценки сельскохозяйственных угодий.


При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий мето­дом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойст­ва земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязне­ния. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэра­ция, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качест­венные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, ув­лажнение, микроклимат).

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий мето­дом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка.

Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затрата­ми на ведение сельскохозяйственного производства. Валовой доход рассчи­тывается для единицы площади земельного участка как произведение норма­тивной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяет­ся естественными агрономическими свойствами земельного участка, изме­ряемыми в баллах бонитета.

Выбор сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традици­онно возделываемых в месте расположения земельного участка. Из данного набора культур определяется их ротация, обеспечивающая наибольшую вели­чину земельной ренты и при этом не нарушающая естественные агрономиче­ские свойства почв.

Валовой доход пашни может быть рассчитан на основе валового выхода основной культуры. Выбор основной культуры производится из набора куль­тур, типичных или традиционно возделываемых в месте расположения зе­мельного участка. При этом продуктивность сопутствующих культур может быть переведена в продуктивность основной культуры.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной про­дукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений, и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сло­жившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям и пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и пунктам доставки необходимых для про­изводства сырья и материалов

VIII. Рекомендации по оценке

Оценка земельного участка должна не противоречить основным прин­ципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость дан­ного объекта.

Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской

Федерации, субъектам Российской Федерации либо му­ниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муници­пальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в довери­тельное управление либо передачи в аренду;

- при использовании земельных участков, принадлежащих Россий­ской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципаль­ным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении земельных участков, принад­лежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

-при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Рос­сийской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам
Российской Федерации или муниципальным об­разованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридиче­ских лиц, а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе:

- при национализации земельных участков;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного уча­стка;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разво­дящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Рос­сийской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными пред­приятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хо­зяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Россий­ской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федера­ции, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оцен­щика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также де­нежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в поряд­ке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:

- основания заключения договора

- вид объема оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание.

В отношении оценки земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образова­ниям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собствен­ником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечиваю­щую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации опре­деляются оценщиком.

При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учиты­ваться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступ­ным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указа­ны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть в обязательном порядке указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицен­зии на осуществление оценочной деятельности по данному виду иму­щества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стои­мости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных, при прове­дении оценки объекта оценки данных с указанием источников их полу­чения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допу­щения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полу­ченного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавли­вающих количественные и качественные характеристики объекта оцен­ки.

Отчет об оценке стоимости земельного участка должен помимо обяза­тельных данных включать:

- описание земельного участка и его улучшений, в том числе целевое на­значение и разрешенное использование земельного участка, обременения пра­вами третьих лиц (см. Приложение);

- фотографии земельного участка и его улучшений;

- характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

- выявление наиболее эффективного использования земельного участка.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых опреде­ляется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями дого­вора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснова­ние определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с проце­дурой определения стоимости.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выра­жена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не преду­смотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величи­на стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федера­ции", стандартами оценки нормативными актами по оценочной деятельно­сти уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной дея­тельности Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указан­ный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совер­шить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном за­седании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.


Рекомендуемая литература


  1. «Земельное право России» Ю.Г. Жириков




  1. «Земельное право» Н.Н. Веденин




  1. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»




  1. «Методические рекомендации по определению залоговой стоимости земельных участков»





1   2   3
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации