Сафронов К.Ю. Государственный земельный кадастр - как информационное обеспечение оценки и учёта стоимости земли - файл n1.doc

Сафронов К.Ю. Государственный земельный кадастр - как информационное обеспечение оценки и учёта стоимости земли
Скачать все файлы (318 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc318kb.03.02.2014 20:28скачать

n1.doc

1   2   3

V. Подходы оценки рыночной стоимости земельного участка
Существует три общепринятых подходов в оценке:

- Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оцен­ки;

- Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

- Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объек­та оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчёте об оценке.
1. Сравнительный подход
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже уча­стков за определенный период того же вида использования, что и оценивае­мый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
Метод сравнения продаж
Метод используется для оценки земельных участков, занятых строе­ниями и сооружениями (далее - застроенных участков), и земельных участ­ков, не занятых строениями и сооружениями (далее - незастроенных земель­ных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с зе­мельными участками допускается использование цен предложений (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:

- выбор основных факторов стоимости земельного участка;

- определение цен продаж земельных участков — аналогов;

- определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных фак­торов стоимости;

- определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

- корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

- обоснование и расчет стоимости земельного участка как средне­взвешенного значения скорректированных цен аналогов.
В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.; транспортная доступность;

доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участ­ка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставле­ния каждого аналога с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются:

- условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собст­венных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с аналогом (платеж де­нежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.
Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть опре­делены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадрат­ный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;

сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения свя­зи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;

оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристи­ки, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

По факторам стоимости, один из которых является определяющим кор­ректировки цен аналогов, вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.

По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректи­ровка в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректи­ровки в абсолютном или процентном выражении.

При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае зна­чительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно вы­брать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значе­ния корректировок.

Метод выделения
Метод выделения используется для оценки застроенных земельных уча­стков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя ана­логичные земельные участки.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттедж­ные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Метол, предполагает следующую последовательность действий:

- выбор основных факторов стоимости объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение цен продаж или предложения (спроса) единых объ­ектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку;

- определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный уча­сток, по каждому из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок цен аналогов, соответствующих ха­рактеру и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, вклю­чающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земель­ный участок;

- обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта не­движимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как сред­невзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений зе­мельного участка определяется с использованием соответственно ресурсных методов или базисных (индексных, компенсационных) методов (при этом предпочтение следует отдавать ресурсным методам). При определении стои­мости замещения или воспроизводства необходимо учитывать прибыль пред­принимателя и все виды износа улучшений.

Ресурсные методы определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улуч­шений.

Базисные методы определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства основаны на использовании системы текущих и прогнозных индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, опреде­ленной в базисном уровне цен. К базисному уровню цен относятся действую­щие нормы и цены 1969г., 1984г., 1991г., 1998г., 2001г. Индексы пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в цены, действующие на дату оценки, устанавливаются, как правило, региональными центрами по ценооб­разованию в строительстве.

Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной при­были за организацию и (или) реализацию доходного проекта. Прибыль пред­принимателя оценивается как разность между ценой продажи актива и затра­тами на его создание, либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Прибыль предпринимателя также может быть рассчитана по нормам отдачи при наиболее вероятном альтернативном вложении капитала.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка необходимо учесть величину накопленного из­носа улучшений.

Накопленный износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ — потеря стоимости улучшений, связанная с частич­ной или полной потерей их эксплуатационной пригодности.

Функциональный износ — потеря стоимости улучшений из-за несоот­ветствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и ин­женерного оборудования здания, качества произведенных строительных ра­бот или других характеристик улучшений современным рыночным стандар­там, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономический износ — потеря стоимости объекта недвижимости, обу­словленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и не­устранимыми. При этом износ является устранимым, если затраты на его уст­ранение меньше чем увеличение стоимости объекта недвижимости в резуль­тате его устранения.

Накопленный износ может определяться как сумма физического, функ­ционального и экономического износа.

Накопленный износ может определяться в целом на основе оценки дей­ствительного возраста и экономической жизни улучшений оцениваемого зе­мельного участка.

Накопленный износ также может определяться в целом, либо по от­дельности, с учетом каждого вида износа. При оценке накопленного износа в целом, используются методы, основанные на оценке возраста объекта (метод экономического возраста и модифицированный метод экономического воз­раста) и метод сравнения продаж. Точность методов, основанных на оценке возраста объекта, зависит от корректности определения общей экономической жизни и эффективного возраста объекта. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки.

Методом экономического возраста накопленный износ определяется в процентах путем деления эффективного возраста объекта на срок его эконо­мической жизни и умножения на сто. Эффективный возраст объекта недви­жимости определяется на аналитической основе, учитывающей экономиче­скую полезность оцениваемого объекта. Эффективный возраст объекта оцен­ки принимается равным его фактическому возрасту при условии нормальной технической эксплуатации по соответствующим нормам и правилам, и над­лежащего технического состояния. Эффективный возраст объекта оценки принимается больше его фактического возраста при условии плохой техниче­ской эксплуатации и техническом состоянии ниже, чем надлежащее. Эффек­тивный возраст объекта оценки принимается меньше его фактического воз­раста при условии хорошей технической эксплуатации и техническом состоя­нии выше, чем надлежащее. Экономический срок жизни равен сумме факти­ческого возраста и оставшегося эффективного возраста. Экономический срок жизни принимается равным нормативному сроку Жизни (службы), при усло­вии надлежащего технического состояния и использования объекта оценки. Экономический срок жизни объекта недвижимости определяется на аналити­ческой основе, учитывающей экономическую полезность оцениваемого объ­екта.

Модифицированным методом экономического возраста накопленный износ определяется в денежных единицах как сумма устранимого и неустра­нимого износа объекта недвижимости. Устранимый износ приравнивается к затратам на устранение имеющихся признаков износа и определяется сущест­вующими дефектами эксплуатации улучшений и их несоответствием требо­ваниям и ожиданиям рынка. Неустранимый износ рассчитывается путем де­ления эффективного возраста объекта на срок его экономической жизни и умножения полученной величины на разность между стоимостью создания и величиной устранимого износа.

Методом сравнения продаж накопленный износ определяется в процен­тах путем оценки износа на основе оценки износа по аналогичным объектам недвижимости, рассчитываемой на основе разности между стоимостью соз­дания аналогичных объектов и их рыночной стоимостью. - { < Методом разбивки отдельно оцениваются физический, функциональный и внешний износы, полученные величины потом складываются. - В рамках оценки физического износа отдельно оценивается устранимый и неустранимый износ. Полученные величины устранимого и неустранимого физического износа потом складываются. Устранимый физический износ ра­вен затратам на его устранение. Неустранимый физический износ рассчиты­вается отдельно по конструктивным элементам, физический срок жизни кото­рых меньше срока жизни здания (короткоживущим элементам), и по конст­руктивным элементам, физический срок жизни которых равен сроку жизни здания (долгоживущим элементам). Неустранимый физический износ для обоих видов элементов определяется в денежных единицах путем деления фи­зического возраста элемента на срок его физической жизни и умножения по­лученной величины на стоимость создания данного элемента.

В рамках оценки функционального износа отдельно оценивается устра­нимый и неустранимый износы, полученные величины потом складываются.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления или модернизации эле­ментов улучшений;

- недостатками, требующими замены элементов улучшений; недостатками, требующими устранения элементов улучшений;

Устранимый функциональный износ за счет недостатков, требующих добавления или модернизации элементов улучшений, равен затратам на вы­полнение требуемых добавлений или проведение модернизации соответст­венно.

Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих заме­ны, равен их стоимости воспроизводства, плюс издержки на создание новых позиций, плюс издержки на демонтаж существующих элементов, минус стои­мость возврата материалов, если возврат имеет место.

Устранимый функциональный износ за счет недостатков, требующих устранения равен их стоимости воспроизводства, плюс издержки на демон­таж, минус стоимость возврата материалов, если возврат имеет место.
Неустранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов

улучшений;

- недостатками, требующими устранения элементов улучшений.
Неустранимый функциональный износ за счет позиций, требующих за­мены или модернизации элементов, равен текущей стоимости потерь доходов (или стоимости дополнительных расходов), связанных с наличием данных по­зиций.

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, требующих устранения равен их стоимости воспроизводства плюс текущая стоимость по­терь доходов (например, дополнительных расходов), связанных с наличием данных позиций.

Внешний износ относится к объекту недвижимости в целом и, как пра­вило, является неустранимым износом.

Основными способами оценки внеш­него износа являются:

- определение потерь рыночной стоимости путем капитализации потерь чистых доходов (или прибыли) из-за присутствия негативных внешних фак­торов;

- определение путем сравнения продаж потерь рыночной стоимости из-за присутствия негативных внешних факторов.

Метод распределения
Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные уча­стки;

- наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости зе­мельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка наиболее эффектив­ному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- выбор основных факторов стоимости единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;,

- определение цен продаж или предложения (спроса) единых объ­ектов недвижимости — аналогов объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земель­ный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок цен аналогов, соответствующих ха­рактеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимо­сти, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земель­ный участок;

- обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта не­движимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешен-ного значения скорректированных цен аналогов;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка пу­тем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю­чающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятную до­лю стоимости земельных участков в рыночной стоимости недвижимости.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно но­выми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.

  1. Доходный подход


Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объ­екта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории до­ходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавлива­ется с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятель­ности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтиро­ванную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых мате­риалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельско­хозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансо­вого и физического состояния объекта, его окружения, экономических усло­вий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и ан­нуитеты и др.

В рамках доходного подхода для оценки используются — метод капи­тализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земель­ных участков. Условие применения метода — возможность получения зе­мельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под за­стройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельно­го участка или доход от его сдачи в аренду.
Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основ­ными способами определения коэффициента капитализации являются:

- деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый зе­мельный участок.

Метод остатка для земли
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земель­ных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцени­ваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возмож­ность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к зе­мельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых огра­ничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произ­ведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капи­тализации доходов для улучшений;

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улуч­шения;

- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации дохо­дов для земли.
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действи­тельного валового дохода и операционных расходов. При этом из действи­тельного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, ко­торые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валово­го дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании аренда­торами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объ­ектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыноч­ных арендных ставок, с учетом существующих обременении (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендода­телем помещений для собственных нужд, также должны использоваться ры­ночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть вклю­чены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недви­жимости, но не включенные в арендную плату.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные - не зави­сящие от уровня заполняемое™ объекта, переменные - зависящие от запол­няемое™. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из ры­ночных условий аренды.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимо­сти замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономи­ческой жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учи­тывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определя­ется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного вало­вого дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного вало­вого дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недви­жимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимо­сти.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земель­ных участков.

Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может приме­няться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспекти­ва развития (обустройства).
Метод предполагает следующую последовательность действий:

- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного ис­пользования застроенного земельного участка;

- расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;

- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка

расчет издержек, необходимых для получения доходов от использо­вания застроенного земельного участка оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнози­руемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен преду­сматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в кон­це горизонта расчета арендных платежей.
1   2   3
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации