Сафронов К.Ю. Государственный земельный кадастр - как информационное обеспечение оценки и учёта стоимости земли - файл n1.doc

Сафронов К.Ю. Государственный земельный кадастр - как информационное обеспечение оценки и учёта стоимости земли

Доступные файлы (1):

n1.doc

318kb.

03.02.2014 20:28

скачать

n1.doc

Юридический колледж
К.Ю.Сафронов
Государственный земельный кадастр - как информационное обеспечение оценки и учёта стоимости земли.


Учебное пособие





Уфа 201
Юридический колледж
К.Ю.Сафронов
Государственный земельный кадастр - как информационное обеспечение оценки и учёта стоимости земли.

Учебное пособие
Уфа 2010

Содержание:


I. Основные понятия__________________________________________ 5 стр.
II. Государственный земельный кадастр _________________________ 6 стр.
III. Оценка земельных участков ________________________________ 10 стр.

IV.Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

____________________________________________________________ 14 стр.
V. Подходы оценки рыночной стоимости земельного участка _______ 18 стр.
VI. Особенности оценки рыночной стоимости земель

сельскохозяйст­венного назначения _____________________________ 30 стр.
VII. Особенности оценки сельскохозяйственных угодий. ___________ 31 стр.
VIII. Рекомендации по оценке _________________________________ 32 стр.

Рекомендуемая литература ___________________________________ 36 стр.
I. Основные понятия

Земельный участок- часть поверхности земли ( в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок. Который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Объект оценки- не изъятые из оборота земельные участки.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена ,по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. А на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Метод оценки - способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Земельная рента- доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости- фактор, изменение которого влияет на определённую стоимость земельного участка.


II. Государственный земельный кадастр
1. Впервые необходимость ведения земельного кадастра была при­знана в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. С тех пор законодательство о земельном када­стре совершенствовалось и совершенствуется до сих пор, с тем чтобы при регулировании земельных отношений в условиях земельной ре­формы шире использовать экономические механизмы (экономичес­кую оценку земли, ее доходность, рыночную стоимость и т. д.). Со­здается автоматизированная единая система кадастра. Поскольку в Земельном кодексе РФ земельному кадастру посвящена лишь статья 70, имеющая декларативное значение, издан специальный Федераль­ный закон от 2 января 2000 г, № 28-ФЗ2 (в редакции Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ) «О государственном земельном ка­дастре», в котором подробно решаются вопросы его ведения.

Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и нали­чии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.
2. Государственный земельный кадастр создается и ведется, как указано в ст. 4 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», в целях информационного обеспечения:

- государственного и муниципального управления земельными ре­сурсами;

- государственного контроля за использованием и охраной земель;

- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодо­родия земель;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

- установления обоснованной платы за землю;

- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением зе­мельными участками деятельности.
3. Для повышения эффективности земельного кадастра Правительство РФ утвердило 8 апреля 2000 г. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Эти Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех I категорий на территории Российской Федерации для целей налогооб­ложения и иных целей, ведения земельного кадастра. Государствен­ная кадастровая оценка земель проводится госорганами, ведущими земельный кадастр, а также находящимися в их ведении предпри­ятиями и организациями. К этой сложной работе могут привле­каться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной дея­тельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для оп­ределения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав осуществля­ется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оцен­ка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного: рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроиз­водства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель прово­дится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной призна­ется часть земель, однородных по целевому назначению, виду функ­ционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов (п. 8 Правил).

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схе­ма) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость едини­цы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных не только земельного, но и градостроительного, лесного, вод­ного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Споры, возникающие при проведении государственной кадаст­ровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

4. В отличие от кадастровой стоимости земельных участков, ко­торая определяется прежде всего для целей налогообложения, рыноч­ная стоимость необходима для совершения сделок с землей. Порядок ее определения установлен специальным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российс­кой Федерации». Под оценочной деятельностью понимается уста­новление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимо­сти. При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Так, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на откры­тый рынок в форме публичной оферты (предложения заключить договор); цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные обра­зования, физические и юридические лица имеют право на проведе­ние оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным Федераль­ным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безуслов­ным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистичес­кого учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право рас­пространяется и на проведение повторной оценки объекта оцен­ки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и от­четности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжа­лованы заинтересованными липами в порядке, установленном зако­нодательством Российской Федерации. В случае, если в норматив­ном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки либо в договоре об оценке объекта (далее — договор) не определен конкретный вид сто­имости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эк­вивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является до­говор Между оценщиком и заказчиком. Договор заключается в пись­менной форме и не требует нотариального удостоверения .
5. Государственные функции в области ведения земельного када­стра выполняют органы исполнительной власти общей и специаль­ной компетенции. Общее государственное управление по ведению земельного кадастра осуществляет Правительство РФ, а на ре зо­нальном уровне — органы исполнительной власти субъектов РФ.

Федеральным органом специальной компетенции является Фе­деральное агентство кадастра объектов недвижимости («Роснедвижимость») и его органы на местах.
6. Деятельность по ведению государственного земельного кадас­тра осуществляется в соответствии со следующими принципами:

- единство системы и технологии ведения государственного земель­ного кадастра на всей территории Российской Федерации;

- непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

- открытость сведений государственного земельного кадастра;

- сопоставимость и совместимость сведений государственного зе­мельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государ­ственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах (ст. 5 Закона).

Принцип — это общее правило, т. е. общее руководящее начало, характеризующее деятельность государственных органов в той или иной области общественных отношений, в том числе и органов, осу­ществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Если названные принципы исполняются в деятельности государ­ственных органов, ведущих земельный кадастр, то создаются условия для получения достоверных сведений о всех необходимых харак­теристиках земельных участков (местоположении, размерах участка, его целевого назначения, наличии на участке объектов недвижимос­ти и т. д.). Без достоверных сведений, документально фиксируемых!) земельном кадастре, невозможно обеспечить его фундаментальность и авторитетность. При сборе материалов для формирования сведений земельного кадастра у некоторых пользователей земельных участков (собственников, арендаторов и др.) существует соблазн воспользо­ваться несовершенством земельного учета прежних лет и занизить цифры размеров имеющихся у них земель или скрыть излишки пло­щадей против учетных, образовавшиеся в результате самовольной прирезки к своему участку временной свободной государственной земли и т. п. Подобные факты на практике — нередкое явление. По­этому законодательство предусматривает ответственность (вплоть до уголовной) за искажение учетных данных земельного кадастра.

Земельный кадастр на всей территории Российской Федерации ведется по единой системе и технологии. Все субъекты Федерации обязаны соблюдать единый порядок ведения земельного кадастра. Установлены единые формы документов и их перечень (состав), ко­торый определен ст. 13 Закона. Таким образом достигается полнота и достоверность сведений земельного кадастра.

Земельные отношения, как известно, находятся в постоянном движении, они возникают, изменяются и, при определенных обстоя­тельствах, прекращаются в порядке, установленном земельным за­конодательством. Поэтому документальные данные земельного ка­дастра все время обновляются в соответствии с изменившимся правовым положением земельных участков и субъектов землеполь­зования, с учетом совершаемых сделок, наличия агропроизводственного состояния угодий, а также установленных экологических и дру­гих ограничений, в том числе сервитутов и т. д. Все эти изменяющиеся со временем сведения кадастра должны быть открыты и доступны участникам земельных отношений.

III. Оценка земельных участков
1. Рыночная стоимость земельных участков, согласно ст. 66 ЗК РФ, устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков; проводится государственная кадастровая оценка земель (за исклю­чением рыночной стоимости). Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в про­центах от его рыночной стоимости.

2. В соответствии с Федеральным законом об оценочной деятель­ности от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ за рыночную стоимости объема оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данным объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условии конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведе­ние с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оцен­ки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безуслов­ным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтер­ского учета и отчетности. Данное право распространяется и на прове­дение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оцен­ки объекта оценки могут быть использованы для корректировки; данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжа­лованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установле­нию подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное пра­вило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим ЗК или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная сто­имость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит дого­вор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оцен­ки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оцен­щика.
Оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документа­ции, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или ком­мерческой тайной;

- в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оцен­ки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к уча­стию в проведен им оценки объекта оценки иных оценщиков либо дру­гих специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соот­ветствующие договору условия работы.
Оценщик обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требо­вания ЗК, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в прове­дении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоя­тельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказ­чика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

- предоставлять заказчику информацию о требованиях законо­дательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации: (профессионального общественного объединения оценщиков или не­коммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссы­лается оценщик в своем отчете;

- предоставлять по требованию заказчика документ об образова­нии, подтверждающий получение профессиональных знаний в обла­сти оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключе­нием случаев, предусмотренных законодательством РФ;

- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

- в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предос­тавлять копии хранящихся отчетов или информацию из них право­охранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному тре­бованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или фи­зическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обя­зательственные права вне договора;

- юридическое лицо выступает учредителем, акционером, креди­тором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяс­нению или определению при ее проведении.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
3. Государственная кадастровая оценка земли производится в со­ответствии с Правилами кадастровой оценки земель.

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории зе­мель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитута, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, админист­ративном и судебном порядке. Оценка земель основывается на клас­сификации земель по целевому назначению и виду функционально­го использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, са­доводческих, огороднических и дачных объединений осуществляет­ся на основании статистического анализа рыночных цен и иной ин­формации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осу­ществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселе­ний осуществляется на основе капитализации расчетного рентного до­хода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель прово­дится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной призна­ется часть земель, однородных по целевому назначению, виду функ­ционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схе­ма) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость едини­цы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти, субъектов РФ по представлению территориальных органов земельного кадастра утверждают резуль­таты государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадаст­ровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Необходимо также иметь в виду, что согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного ко­декса Российской Федерации» в случаях, когда кадастровая стои­мость земли не определена, в целях, связанных с налогообложени­ем или оценкой земли для назначения арендной платы, применяется нормативная цена земли.

Статьей 2 указанного Федерального закона предусмотрено так же, что при продаже находящихся в государственной или муници­пальной собственности земельных участков собственникам распо­ложенных на них зданий, строений и сооружений стоимость таких земельных участков определяется в следующем порядке. Субъект Российской Федерации устанавливает цену земли в поселениях с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцати­кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного нало­га за единицу площади земельного участка (на начало текущего года).

До установления субъектом РФ цены земли применяется соот­ветствующая минимальная ставка земельного налога.


IV. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участ­ки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциаль­ного пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризован, количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предло­жения:

спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формирует­ся равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;

спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и корруп­ции, ведущих к разрушению рынка;

предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рын­ка.

В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участ­ков.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта экви­валентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупа­теля, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна пре­вышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка опреде­ляется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный зе­мельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невоз­можно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует' формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного уча­стка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земель­ному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего зе­мельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограни­чения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земель­ного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижи­мости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что исполь­зование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный ха­рактер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного уча­стка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими

объектами по использованию, но размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловли­вающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбаланси­рованы наилучшим образом.

Т.о., для данного земельного участка и объекта недвижимости, распо­ложенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соот­ветствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соот­ветствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показа­телям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому потенциал дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стои­мость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически воз­можным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законода­тельства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость зе­мельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрест­ности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) ва­риантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты ис­пользования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружаю­щей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и кото­рые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или умень­шать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение суще­ственно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплек­са недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или со­оружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наи­большую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и гра­достроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в соб­ственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дату проведения оценки).