Шпора - Организация оценки земли и имущества (Недвижимость) - файл n1.doc

Шпора - Организация оценки земли и имущества (Недвижимость)
Скачать все файлы (170.5 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc171kb.17.02.2014 01:40скачать

n1.doc

  1   2   3
Рынок недвижимости.

Рынок недвижимости- это сложная структура, цель которой свести вместе покупателей и продавцов ( отношение спроса и предложения). К основным функциям рынка относятся: 1. распределение существующих ресурсов недвижимости и прав на них- главная особенность рынка недвижимости. 2. отражение изменений спроса на недвижимость и прав владения. Это результат ожидания изменений будущих доходов, как функции цены конечного продукта из-за правительственных ограничений, роста экономики и инфляции. 3. мотивация предложения в соответствии с изменениями спроса за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости или изменения существующих прав на недвижимость без физического недвижимости. 4. обеспечение владельцев доходом. Отличительные особенности рынка недвижимости: 1. неоднородность. Каждый объект недвижимости уникален. 2. Особые проблемы управления, вызванные решением экономических и юридических проблем с недвижимостью. 3. Бессрочность- неизнашивающаяся земля и здание, имеющие долгий срок службы. 4. Особые риски: -физические повреждения в результате воздействия природных и техногенных факторов, - обязательства перед третьими лицами в результате дефектов физической недвижимости.

Емкость рынка недвижимости определяется на уровне регионального рынка. 1 этап. Определение емкости рынка 2. этап. Анализ общеэкономической 3 этап. Анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. 4 этап. Количественный анализ
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

ННЭИ- это вероятное использование свободной земли с улучшениями, которое юридически обосновано, физически и финансово осуществимо, экономически целесообразно. Причем проверка юридических вопросов и физическая осуществимость должны выполнятся в первую очередь. Если один из критериев не выполняется, вариант не рассматривается. Факторы, определяющие вариант ННЭИ: Потенциал местоположения- основной фактор, определяющий стоимость земли. Удобство местоположения с точки зрения наличия дорог, транспорта для работников, близость источника сырья и потребителей. Ресурсное качество участка связано с емкостью и эффективностью. Емкость- показатель того, сколько факторов может быть приложено к участку (этажность здания). Эффективность определяет, какой уровень доходности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Технологическая обоснованность- существует ряд ограничений, определяющих обоснованность проекта, это- физические, правовые ограничения, требования обеспечения безопасности. Финансовая обоснованность- способность проекта обеспечить доход от использования з.у, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и получения ожиданной прибыли. При этом принимают во внимание: время поступления и оттока денежных средств, валовую выручку, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручку от продаж. Земельный участок является неотъемлемой частью имущественного комплекса предприятия, и стоимость участка неотъемлема от стоимости всего комплекса. Максимальная доходность- собственности и стоимости участка который определ. дисконтированием вариантов с учетом риска инвестиций.
Виды стоимости

Стоимость- это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Цена- это фактический показатель, указывающий, что денежные средства уплачены за собственность в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Затраты- это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходных с оцениваемым. Рыночная стоимость- это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Нормативная стоимость- стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. Инвестиционная стоимость- стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования. Страховая стоимость- стоимость собственности определяемая положениями страхового контракта или полиса. Налогооблагаемая стоимость- стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих к налогообложению собственности. Залоговая стоимость- стоимость недвижимости, из которой кредитор имеет право удовлетворить свои требования при неисполнении обязательств должником. Утилизационная (краповая) стоимость- стоимость объекта собственности, рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта. Стоимость воспроизводства- это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам. Стоимость замещения- это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.
Доходный подход

Доходный метод представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из этого принципа, что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная собственность.

Доходный подход к оценке о.н. включает 2 метода: 1.метод капитализации доходов 2.метод дисконтированных ден. потоков. Основные принципы доходного подхода: Принцип ожидания: на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание буд. доходов. Принцип замещения нельзя получить от оцениваемой недвижимости доход больше, чем от идентичного объекта в данной рыночной зоне. Условия применения доходного подхода: - доход стабилен или стабильно изменяется - есть информация для расчета коэффициента капитализации. Когда нельзя применять метод капитализации доходов: - доход нестабилен либо нестабильно изменяется - оцениваемый объект находится в стадии строительства. Преимущества метода капитализации доходов: 1. простота выполнения 2. меньше предположений, чем при анализе дисконтированных ден. потоков 3. непосредственно отражает состояние рынка 4. удобен для зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой. Недостатки метода: 1. не учитывает различные условия аренды или затрат 2. требует особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. Метод дисконтированных ден. потоков.

Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа. Доходный подход используется при определении инвестиционной и рын. стоимости.
Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход представлен методами: сравнения продаж и валового рентного мультипликатора. Метод сравнения продаж.

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Преимущества МПС: 1. наиболее простой 2.статистически обоснован 3.предлагает методы корректировки 4. обеспечивает данные для других подходов к оценке. Недостатки МПС: 1. требует активного рынка 2. сравнительные данные не всегда имеются 3.требует внесения поправок. большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов 4. основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. Применение МПС предлагает определенную последовательность действий: 1. изучение рынка и выбор о.н. , которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. 2.сбор и проверка достоверной информации о сделках по каждому отобранному объекту. 3. выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. 4. проведение корректировки цен продаж по каждому объекту.

5. согласование скорректированных цен сопоставимых объектов. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения: Последовательно 1. передаваемые права собственности.

2. усл. финансирования. 3. условия продажи. 4. рын. усл. На независимой основе 5. местоположение. 6. физические характеристики объекта. 7.экономические характеристики объекта. 8. использование объекта. 9.наличие доп. компонентов стоимости.
Затратный подход

Затратный подход является одними стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости. Определить затраты необходимые для воссоздания объекта недвижимости представляет точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации состояния и полезность оцениваемого объекта.

Сфера применения и ограничения затратного подхода. Оптимальной сферой применения дающая наиболее эффективные результаты являются: 1. определение рыночной стоимости новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка. 2. определение рыночной стоимости старых объектов при наличии надежной информацией для расчета износа. 3. определение рыночной стоимости проектов, определение рыночной стоимости объектов спец. назначений. 4. определение рыночной стоимости объекта с которыми редко заключаются рыночные сделки 5. для оценки объектов незавершенного производства 6. для оценки в целях выделения объектов налогообложения 7. для оценки в целях страхования 8. для переоценки основных фондов предприятия. К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений на основе расчета затрат необходимых при его воссоздания на конкретную дату

- учет износа обесценения оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов. -принцип замещения. Основные этапы применения затратного подхода

1.оценка восстановительной стоимости здания 2. оценка величины предпринимательской прибыли, прибыли инвестора 3. расчет выявленных видов износа 4. оценка рыночной стоимости земельного участка 5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки ВС на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Основные недостатки затратного подхода: 1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости 2.попытки достижения более точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда

3.несоответствие затрат на приобретение оцениваемого о.н. затратами на новое строительство такого же объекта, т.к в процессе оценки и стоимости строительства вычитается накопленный износ

4.проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. отдельная оценка земельных участков от строений, однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами. Затратный метод рассчитывается по формуле: Стоимость нового строительства + прибыль инвестора + накопленный износ + стоимость з.у. Сз=ЗН*К*S*Км*Кз*Кул*ИИНФ*Ксп ; ВС=Sпол*С1м2

(ПВД) (ДВД) (ОР) (ЧОД)

ПВД- максимальный доход который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта, при 100% загрузки площадей. При расчете ПВД не учитываются расходы по эксплуатации здания. Действительный валовой доход (ДВД)- это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, а так же с учетом дополнительного дохода. ДВД=ПВД-потери+дополнительный доход. Операционные расходы ОР- переодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта оценки и воспроизводства ДВД. Чистый операционный доход ЧОД- это ДВД от объекта оценки за исключением операционных расходов ЧОД=ДВД-ОР.
Арендная плата.

Арендная плата- это форма экономических отношений между собственником и арендатором по поводу распределения вновь созданных в процессе использования арендованного имущества. В механизме арендной платы можно выделить 3 основных момента: 1. состав платежей 2. размер платежей 3. способы расчета. В состав арендной платы входит 4. экономических показателя:

1. арматизационные отчисления на полное восстановление 2. средства на кап. ремонт в зависимости от доли участия собственника в его проведении. 3. налог на имущество 4. арендный процент

Аренда в зависимости от срока службы объекта делится на: - краткосрочного до 5 лет - долгосрочного свыше 5 лет. Арендная плата бывает следующих видов: -рыночная -контрактная –процентная -сверхпроцентная. Методика определения арендной платы. В практике применения размера арендной платы. Часто арендная плата определяется по стоимости нового строительства по данной формуле:
Арендная плата состоит из 2 частей затрат: 1. сумма собственного арендной платы 2. сумма возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов на содержание арендованного имущества. Сумма арендной платы за недвижимость опред. По формуле: АП=ОСА*Д*З где ОСА- оценочная стоимость сдаваемого в аренду имущества. Д- коэффициент доходности на кап.ремонт. Р- издержек на содержание арендованного имущества сумма коммунальные и эксплутационных.


Билет 18 Износ зданий и сооружений.

Здания и сооружения подвергаются в процессе эксплуатации износу, то есть их стоимость с годами снижается. При оценке часто возникает задача оценить остаточную стоимость, то есть из восстановительной стоимости вычесть величину износа. Существует 3 вида износа: Физический износ- это потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта. Функциональный износ-потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась.

Экономический (внешний) износ- характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией, общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д Определение функционального износа. Функ. износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ вызывается: -недостатками, требующими добавления элементов; -недостатки, требующими замены или модернизации элементов. В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Во втором случае устранимы функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатки, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. неустранимый функциональный износ определяется следующим образом Потери в АП*Валовая месячная аренда. Определение экономического (внешнего) износа. Внешний износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Он рассчитывается 2 способами: методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой -нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; методом капитализации рентных потерь Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой- нет

Основные критерии выбора сопоставимых объектов. Единицы сравнения.

К рассмотрению следует принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами аналогами проводят по двум компонентам: -единицам сравнения -элементам сравнения. Обычно используют следующие единицы сравнения. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Так при анализе продаж используют следующие сравнения: 1. цена 1м2 2. Sобщ 3. Sпол. 4. элементами сравнения для объектов недвижимости являются: 1.передаваемые права собственности. 2. усл. финансирования. 3. условия продажи. 4. рын. Усл 5. местоположение. 6. физические характеристики объекта. 7.экономические характеристики объекта. 8. использование объекта. 9.наличие доп. компонентов стоимости.
Реконструированный отчет

При прогнозировании бедующих доходов составляется реконструированный отчет о доходах, на основе которого прогнозируются величины доходных и расходных денежных потоков на бедующие периоды. Реконструированный отчет о доходах выполняется на основе финансовых отчетах, к которым относятся балансовый отчет и отчет о доходах. Данный вид отчета является спецификой оценки недвижимости, и разработан для расчета величины чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки. Статьи отчета: - потенциальный валовой доход - прочие доходы

- действительный валовой доход - операционные расходы - чистый операционный доход

Потенциальный валовой доход- это доход, приносимый недвижимостью при 100%-ной нагрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета, которая рассчитывается на ежегодной основе. Прочие доходы- это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами- прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д

Действительный валовой доход- это потенциальный валовой доход, уменьшенный на потери аренной платы, которые включают потери от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Операционные расходы- это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы делятся на: - постоянные расходы - переменные расходы

- расходы на замещение Постоянные операционные расходы- это налоги на имущество, страховые отчисления. Переменные операционные расходы- это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Расходы на замещение необходимы для замены элементов здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания.

Чистый операционный доход равен ДВД за вычетом эксплуатационных расходов за год.
Физический износ

Физический износ- это постепенная утрата из начально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизни деятельности человека. Физический износ, эксплуатационное или естественное снашивание, постепенная утрата потребительской стоимости средств труда в процессе производства. Интенсивность физического износа зависит от производственной нагрузки и условий содержания средств труда, от воздействия на них сил природы (влажность и т. д.). Методы расчета физического износа: - нормативный - стоимостной - срока жизни Нормативный метод расчета физического износа предпологает использование различных нормативных инструкций или ведомственного уровня. В основе стоимостного метода лежит физический износ выраженный на момент его оценки соотношения стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий устраняющие повреждение конструкций элемента системой или здания в целом и их восстановительной стоимостью. Данный метод позволяет рассчитать износ элемента и здания в целом стоимостном выражении. Устранить физический износ в денежном выражении определен как стоимость отлаженного элемента т.е затрат по доведения объекта до состояния эквивалентного первоначальному. Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни- это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов определен разницей между восстановительной стоимостью и величины устранения износа Х на соотношение хронологического возраста и срок физической жизни. Устраненный физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумным затратами по его устранению подобному физическому износу с коротким сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранения и не устранимого износа Х соотношение ХВ и срока физической жизни здания.
  1   2   3
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации