Оценка объекта недвижимости - файл n1.docx

Оценка объекта недвижимости
Скачать все файлы (1471.7 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.docx1472kb.16.02.2014 01:42скачать

n1.docx

Оглавление


1 определение задачи

    1. Основные предположения и ограничивающие условия

Общие условия

Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в Отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет ( или любую его часть ) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.

Заключительные положения

Заключительные положения

Мы учитываем ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного и общероссийского уровня существую или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

1.2 Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта для реализации имущественных прав.

1.3 Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта

1.4 Используемое определение стоимости

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО№2, ФСО№3), в частности, ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости».

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2 Описание объекта оценки

2.1 Анализ местоположения объекта оценки

Объект расположен по адресу: г. Челябинск, ул. Ворошилова, д. 14а, кв. 162

http://sk-niks.ru/netcat_files/image/v14a.jpg

Рисунок 1 – Объект



Рисунок 2 – Месторасположение объекта оценки

Таблица 1 – Характеристика местоположения объекта оценки

Место нахождения объекта

г.Челябинск, Курчатовский район

Площадь района — 56 кмІ

Население района – 183 тыс. человек (17 % населения города)

Время до центра на общественном транспорте

15 минут

Время до центра на личном транспорте

10 минут

Расстояние до остановок общественного транспорта

Находятся в непосредственной близости


Расстояние до ближайшей автомагистрали

1 мин. до Комсомольского проспекта

Расстояние до ж/д станции

30 минут

Ближайшее окружение

Типичное использование окружения

Жилые здания

Основной тип застройки

микрорайон

Основной тип зданий

панельные

Качество застройки

Здание постройки 2010 г.

Полнота застройки

свыше 75%

Этажность застройки

Многоэтажная (10 этажей)

Социальная инфраструктура

Образовательные учреждения: 7 ключей, Русско-Британская школа, школа №13, коррекционная школа № 72, 4 дошкольных учреждения;

Зоны отдыха: парк на Молодогвардейцев, лесопарковая зона;

Большое количество магазинов (Теорема, Молния, Проспект, ТРК Фокус, Северо-Западный и ТРК Фиеста)

Объекты повышенной опасности

Отсутствуют

Благоустройство территории

Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары.


2.2. Характеристика объекта оценки

Таблица 2 – Характеристика объекта оценки

Характеристика объекта

Примеры

1

2

Сегмент рынка

Рынок жилых помещений

Текущее использование

Многоквартирный дом

Юридическое описание:

Регион

Челябинская область

Город

Челябинск

Район

Курчатовский

Адрес

Ул. Ворошилова, дом 14а

Право собственности на здание

Полное право собственности

Зона

Жилая зона

Топография

Ровный

Состояние участка

Имеются посадки

Неблагоприятные условия окружающей среды

Нет

Транспортная доступность участка

Крупный перекресток Комсомольский проспект и ул Солнечная

Качество дорог

С твердым покрытием

Состояние дорог

Хорошее (ремонт не требуется);

Доступные инженерные коммуникации

Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть, интернет

Год постройки

2010

Количество этажей

10

Техническое состояние

Хорошее (износ < 20% )

Фундаменты

Железобетонные

Стены

Панельные

Колонны и столбы

Железобетонные

Перекрытия

Железобетонные

Кровля

Из асбестоцементных материалов

Коммунальные услуги

Электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, канализация, газ, центральное отопление, телефон, лифт, уборка подъезда и двора

Дополнительные постройки

Крытое помещение для мусора

Дополнительные удобства

Огороженная территория со шлагбаумом

Помещения

Размещение в здании

8 этаж

Планировка

97 серия

Общая площадь

43

Отделка

Евростандарт

Вход

С улицы, со двора

Вид из окон

На огороженную территорию

Количество телефонных линий

1

Наличие балкона

есть

Дополнительная информация

Домофон

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика исходя из анализа состояния рынка. Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом:

1) максимальную остаточную стоимость земли;

2) максимальную стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Первый критерий используется для оценки участка земли как свободного при необходимости отдельной оценки участка земли или при выборе объектов для сравнительного анализа.

Второй критерий используется при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала и при выборе объекта для сравнительного анализа

3 Определение стоимости объекта

3.1 Сравнительный подход

Использованы материалы с сайта www.avito.ru по состоянию на 20.11.12.

Объект № 1:



Разница – стены (кирпич)

Объект № 2:



Разница - этаж (1/10)

Объект № 3:



Разница – район (Чурилово)

Объект № 4:



Разница – срок эксплуатации (1 месяц).

3.2 Сравнительный анализ

Таблица 3 – Сравнительный анализ

Параметр сравнения

Объект оценки

А1

А2

А3

А4

Цена продажи

 

2099000

1890000

1750000

1700000

Площадь

43

43

43

43

41

Цена 1м2

 

48814

43953

40698

41463

Тип дома

Панельный

Кирпичный

Панельный

Панельный

Панельный

Корректировка 1 (тип дома)

 

-7%

 

 

 

Скорректированная цена

 

1952070

1890000

1750000

1700000

Этаж

8

8

1

8

8

Корректировка 2 (этаж)

 

 

10,50%

 

 

Скорректированная цена

 

1952070

2088450

1750000

1700000

Местоположение (район)

С-З

С-З

С-З

Чурилово

С-З

Корректировка (район)

 

 

 

6%

 

Скорректированная цена

 

1952070

2088450

1855000

1700000

Срок эксплуатации

2 года

4 года

5 лет

2 года

1 месяц

Корректировка (срок)

 

5%

5,50%

 

-5%

Скорректированная цена

 

2049673,5

2203314,75

1855000

1615000

Цена за 1 м

 

47667

51240

43140

39390

Ср. цена

45359













Стоимость объекта

1950442














В результате сравнительного анализа выяснено, что цены за 1 м2 колеблются в пределах приблизительно от 3390 до 51240 рублей. Средняя стоимость 1 м2 составляет 45 359 руб.

Теперь рассчитаем полную рыночную стоимость оцениваемого объекта. Для этого примем стоимость 1 м2, равной среднерыночной:

С = 45 359 43 = 1 950 442 руб.

3.2 Затратный подход

Затратный подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Алгоритм определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом:

определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

определить восстановительную стоимость (стоимость воспроизводства или стоимость замещения) улучшений;

определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

определить полную восстановительную стоимость улучшений

определить величину накопленного износа:

физического износа ( устранимого и неустранимого ),

функционального износа ( устранимого и неустранимого)

внешнего износа

определить остаточную стоимость объекта оценки;

к полученной величине полной восстановительной стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

В нашем случае, стоимость земельного участка не учитывается, и стоимость нового строительства принимается как стоимость строительства аналогичной квартиры. Для определения стоимости объекта оценки необходимо определить восстановительную стоимость и сумму накопленного износа:



Затраты на возможное строительство рассчитываются различными методами. В нашем случае будем использовать метод сравнительной стоимости единицы, при котором оценка имущества осуществляется на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. При этом ВС определяется по формуле:



– стоимость строительства 1 кв.м;

N – количество кв.м в объекте оценки.

Из справки о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на август 2012 года полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий для Челябинской области равна 32 968 руб.



Для оценки накопленного износа воспользуемся методом экономической жизни, который заключается в определении износа как доли стоимости воспроизводства или замещения соответствий относительно эффективного возраста к общей экономической жизни. Метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в %, отражает типичный срок экономической жизни также как % износа отражает общие затраты воспроизводства.



, где




И – сумма накопленного износа

ВС – стоимость воспроизводства, руб.

ЭВ – эффективный возраст

СЭЖ – срок экономической жизни

СЭЖ = 70 лет, ЭВ = 2012-2010 = 2 года



Накопленный износ:



Стоимость объекта оценки с учетом накопленного износа:




3.3. Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, основанную на представлении о том, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Стоимость недвижимости, в которую вложен каптал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход считают при таких условиях, что мы сдаем оцениваемый объект в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость применяется капитализация дохода.

Капитализация доходов – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость недвижимости:



– стоимость недвижимости;

– ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

– ставка капитализации

Объектом оценки является двухкомнатная квартира площадью 46,4 кв.м. Арендная плата составляет 15 000 руб. в месяц. Коммунальные платежи составляют 2 700 руб. в месяц.

Потенциальный валовой доход и действительный валовой доход:





– ежемесячные потери от обслуживания квартиры

R = 15% – ставка за риск, высчитывается путем сложения различных экономических и физических факторов, которые не зависят от объекта оценки. Например, ухудшения экономической ситуации в регионе, изменение законодательства, потеря потребительской стоимости. К таким факторам также относятся компенсация за вероятную неликвидность, компенсацию за риск, компенсация за риск инвестирования и др.

Потенциальный валовой доход (PGI) – максимальный доход, который способен приносить объект оценки при полной загрузке площадей без учета расходов по эксплуатации.

Рыночная арендная плата – это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды.

Действительный валовой доход (EGI) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки и неплатежей арендной платы.

= 147 600 руб. (см. выше)



4 согласование результатов

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки объектов недвижимости можно сделать следующие выводы:

1)Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

2)Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

3)Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончании стоимости объекта.

Для определения обоснованной рыночной стоимости рассматриваемого объекта следует рассчитать весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости объекта.

В результате оценки тремя подходами получены результаты, представленные в таблице 4.

Таблица 4 – Результаты оценки

Метод оценки

Стоимость объекта оценки, руб.

Весовой коэффициент

Сравнительный подход

1 950 442

0,65

Затратный подход

1 365 943

0,25

Доходный подход

964 000

0,1


Согласованная стоимость объекта оценки определяется как:



Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки – однокомнатной квартиры, расположенной в г.Челябинск по адресу: ул. Ворошилова, д.14а, кв.162, площадью 43 кв.м. по состоянию на 20 ноября 2012 г., составляет 1 705 673 руб.
библиографический список

  1. Недвижимость в Челябинске / www.domchel.ru.

  2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы, требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256).

  3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255).

  4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254).

  5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (текст в редакции Федерального закона от 17.07.2009 №145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 № 181-ФЗ).
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации