Шпаргалки на ГОСы по оценке недвижимости - файл n1.doc

Шпаргалки на ГОСы по оценке недвижимости
Скачать все файлы (795.5 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc796kb.01.02.2014 18:28скачать

n1.doc

  1   2   3   4   5   6   7   8   9
1. Значение рын.оценки НИ в РМ.Виды оц-ки-добров.и обязательная.

Оценка НИ является новым направлением экон. науки и практики, возникшим относительно недавно(в серед.90-х годов). Потребность в определении рыноч. ст-ти об-тов НИ появилась при формировании вторичного рынка н-ти, когда активизировались операции по купле- продаже, дарению, сдаче имущ-ва в залог и др. Формирование цивилизованного р-ка оценочных услуг связано не только с правильным пониманием и применением оценщиками молд. рыночных методов оценки, но и с созданием соответ. инфрастр-ры р-ка. В РМ функционирует достаточно большое колич-во фирм, занимающихся оц-кой н-ти, сущ-ют профессиональные организации оц-ков, открыта соответствующая специальность в ТУМ, осущ-ся лицензирование оц-ков. Несмотря на то, что частные компании начали предоставление оцен. услуг еще в начале 90-х годов прошлого века,1-й проект нормативного акта, к-рый устанавливал миним. требования к оценщикам и определял, в общих чертах, методологию определения рыноч. ст-ти появился только в 2000г. В апреле 2002г Парламент РМ принял З-н об оценочн. деят-ти. Т.о., впервые, в законодат-ве РМ появилось понятие «оценщик» и были сформулированы требования, предъявляемые к его квалификации. А также З-н об оценоч. деят-ти предусматривает четкое определение роли гос-ва, предприятий по оц-ке и ассоциаций в организации оцен. деят-ти.

Ви-ды оц-ки. Оц-ка м/б добровольной и обя-зательной. Добровольная оц-ка проводится по инициативе заказчика, обязательная оц-ка осущ-ся в случаях:

1)приватизации или отчужд-я иным способом ОН (конфискации из-за неплатежеспос-ти собств-ка);

2)передачи права польз-я на об-ты публичн. соб-ти, принадлежащей гос-ву, или сдачи их в аренду;

3)экспроприации ОН для их использ-я в общественно-полезных целях;

4)налогообложения;

5)реорганизации и ликвидации гос. и муницип-х предпр-ий, а также неплатежеспособных предприятий любой формы соб-ти;

6)возникновения имущ-х споров, связ-х с решениями судебн. инстанций, в т.ч.оц-ка ущерба, нанесенного соб-кам;

7) использования об-тов публичн. соб-ти в кач-ве залога;

8)передачи об-та в уставн. кап-л пред-я;

9)использ-я об-тов интеллектуальн. соб-ти, созданных за счет бюдж. и введенных в хозяйственный оборот;

10) поступления требования от органа, регистрирующего юрид. лицо;

11) по инициативе органов центр-го и мест. управл-я.
2.Рын.ст-ть н-ти. Ст-ть текущ.использ.и альтернативн.стоимость. Отриц.ст-ть и другие виды стоимостей.

В зависимости от цели оценки опред-ся рыночная, страховая, инвестиционная, залоговая либо иной вид ст-ти. В экономич. лит-ре встречаются разные понятия рыноч.ст-ти.

Согл. ЕСО2000, рын.ст .- это расчетная сумма, за к-рую им-во следует обменивать на дату оц-ки м-ду готовым купить покуп-лем и готовым продать продавцом в коммерч. сделке после должного марк-га, во время к-рой каждая сторона действует компетентно, расчетливо и без принуждения. Наиболее распростр базами оценки, рекомендуемыми МСО и ЕСО являются след. виды стоимостей:

1.рын.ст-ть;

2.ст-ть при сущ-щем использ-ии;

3. при альтерн.использ.;

4.отрицат.ст-ть и др.

Ст-ть при сущ-щем использ опред-ся как рын. ст-ть им-ва, основаная на продолжении его сущ-го использ-я, в предположении, что им-во может быть продано на открытом р-ке как незанятое пользователями для продолжения его сущ-го исп-я. Рын. ст-ть при сущ-щем исп-ии понимается как ст-ть им-ва, рассчитаная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи. Данная ст-ть опред-ся для целей составления финанс.отчетов.

Ст-ть при альтерн.использ.- это ст-ть при наилучшем использ-ии, или использ-ии, к-рое намерены реализовать, или планируемом по окончании реконструкции об-та. Данная ст-ть требуется в случаях оц-ки для целей обеспеч-я ценных бумаг.

Отриц.ст-ть - фактическая ст-ть, теоретически ее быть не может. Отриц. знач-е ст-ти возникает тогда, когда НИ, в силу физич., юридич., финансовых или контрактных обязательств, к-рые налагаются на установленное з-ном право владения, генерирует отриц. ден. поток. Активы становятся обязат-ми или отриц. ст-тью. Отриц. ст. возникает, как правило, у пользователей им-ва. Отриц. ст-ть может быть при владении им-вом на правах аренды, когда величина ар.пл.(в соотв.с дог.) превыш.рыноч.ар.плату.

3. Основ. принципы ОцНИ. Пр-п спроса и предлож.

Теоретической основой оц-ки ОНИ явл-ся совок-ть опред. закономерностей, пр-пов и правил выполнения оценоч.работ, выработанных в пр-се мировой практики участниками р-ка н-ти. В пр-ке оц-ки ОНИ рассматр-ся с 4-х позиций:

1)с позиции, отражающей т.зр.пользователя;

2)с позиции, связ-й со взаимоотношением компонентов НИ;

3)с поз.,отражающей т.зр.р-ка;

4)с поз.,отражающей пр-п наилучшего и наиб.эффективн.использ-я.

Принцип спроса и предложения лежит в основе позиции, отражающей точку зрения рынка.

Объекты нед-ти обладают ст-тью, если они полезны для какой- либо группы пользователей. Полезность - это способность объекта нед-ти удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Недвижимость должна быть относительно дефицитной. Только в этом случае возникают интерес потенциального покупателя к опреде­ленному виду недвижимости и стремление продавцов разнообразить предлагаемые к продаже объекты недвижимости. На основе комбина­ции таких свойств, как полезность недвижимости и относительная дефицитность возникают спрос и предложение на рынке недвижимости.

Пр-п спроса и предлож.-это кол-во об-тов, имеющих-ся в наличии по опред. ценам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, выстав­ляемых на рынок по определенным ценам. Спрос - это количество объектов недвижимости, которое хотели бы приобрести потенциаль­ные покупатели по определенным ценам.

Взаимодействие спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. В долгосрочном плане спрос и предложения являются эффективными факторами, определяющими изменение цен. Однако в краткосрочный период спрос и предложение не всегда диктуют цену продажи объекта недвижимости, поскольку действие рынка может искажаться под влиянием монопольного владения объектами недвижи­мости, государственного контроля и регулирования
4.Основ.принципы ОцНИ. Пр-п динамизма, замещ-я и полез-ти.

Теоретической основой оц-ки ОНИ явл-ся совок-ть опред. закономерностей, пр-пов и правил выполнения оценоч.работ, выработанных в пр-се мировой практики участниками р-ка н-ти.В пр-ке оц-ки ОНИ рассматрив-ся с 4-х по-

зиций:

1)с поз., отражающей т.зр. пользователя:

1.1.полезнос-ти; 1.2.замещения; 1.3.ожидания.

2) с поз., связанной со взаимоотношением компонентов НИ:

2.1.остаточной продуктивности; 2.2.вклада; 2.3.возрастающих и убывающих доходов; 2.4.баланса; 2.5.экономич.размера; 2.6.экономич.разделения.

3)с поз.,отражающей т.зр.р-ка:

3.1.спроса и предлож 3.2.конкуренции; 3.3.изменения; 3.4.зависимости; 3.5.соответствия.

4)с поз.,отражающей пр-п наилучшего и наиб.эффективного использ-я.

Пр-п полезности состоит в том, что любой об-т будет иметь ст-ть толко в случае,если он будет способен удовлетворить личные, экономич, социальные или иные потребности соб-ка илипольз-ля. Полезность ОНИ харак-ет его способность удовлетворять потребности польз-ля в данном месте и в течение определенного периода времени.

Пр-п замещ-я предполагает,что рациональный покупатель не заплатит за об-т н-ти сумму, большую миним.цены, взимаемой за др.

ОН такой же полезности. Этот пр-п использ-ся во всех методах оц-ки н-ти.

С т.зр.сравнит.подх.- рацион.покуп-ль не заплатит за ОН выше цены сопоставимого об-та,обладающего такой же полез-тью.

С позиции затр.подх.- за продаваемый об-т н-ти нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строит-во нового об-та, аналогичной полез-ти в приемлемые сроки.

С т.зр.доход.подх.- ст-ть ОН определяется возмож-тями инвестирования в

др.об-ты аналогичной полез-ти, т.е.в об-ты,приносящие примерно такой же

поток доходов. Пр-п динамизма(изменения) состоит в том,что ст-ть ОНИ изменяется с течением време-ни. ОН постоянно изнашиваются, меняется характер использования земли,появл-ся новые технологии, трансформируется политика гос-ва,складываются новые вкусы и предпочтения потребителей. Все эти фак-ры могут изменить полезность конкретного ОН.
5. Основ. принципы ОцНИ. Пр-п наилучшего и наиб. эффективного использ-я, продуктивности и конкуренции

Теоретической основой оц-ки ОНИ явл-ся совок-ть опред. закономерностей, пр-пов и правил выполнения оценоч.работ, выработанных в пр-се мировой практики участниками р-ка н-ти. В пр-ке оц-ки ОНИ рассматрив-ся с 4-х позиций:

1)с поз.,отражающей т.зр.пользователя:

1.1.полезности; 1.2.замещения; 1.3. ожидания.

2)с поз, связанной с взаимоотношением компонентов НИ:

2.1.остаточной продуктивности; 2.2.вклада; 2.3.возрастающих и убывающих доходов; 2.4.баланса; 2.5.экономич.размера; 2.6.экономич.разделения.

3)с поз., отражающей т.зр.р-ка:

3.1.спроса и предлож 3.2.конкуренции; 3.3.изменения; 3.4.зависимости; 3.5.соответствия.

4)с поз., отражающей пр-п наилучшего и наиб. эффективного использ-я.

Этот пр-п представл. собой синтез всех выше перечисленных пр-пов. Этот пр-п означает наиб. вероятное использование им-ва, кот-е явл-ся физич. осуществимым, юри-дич. возможным, экономич. эффективным и соответствующим образом обоснованным, что приводит к наибольшей ст-ти об-та,подлежащего оц-ке. Этот пр-п принимает во внимание важные факторы экономич., соц-го, юри-дич., физич.хар-ра, влияющих на ст-ть н ти. Пр-п конкуренции предполагает, что когда прибыль на р-ке превышает уровень, необх. для оплаты фак-ров пр-ва, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня прибыли. Пр-п остаточной продуктивности предполагает определение чистого дохода, отнесенного к земле, после того, как были оплачены затраты труда, капитала и предпринимательства. Или остаточная продук тивность опред-ся как остаток дохода, отнесенного к об-ту н-ти, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технич.ср-ва, менеджмент


6.Основ. принципыОцНИ. Пр-п замещения и ожидания.

Теоретической основой оц-ки ОН явл-ся совок-ть опред. закономерностей, пр-пов и правил выполнения оценоч. работ, выработанных в пр-се мировой практики участниками р-ка н-ти.

В пр-ке оц-ки ОНИрас- сматрив-ся с 4-х пози-ций:

1)с поз.,отражающей т.зр.пользователя:

1.1.полезнос-ти;1.2.замещения;1.3.ожидания.

2)с поз.,связанной со взаимоотношением компонентов НИ:

2.1.остаточной продуктивности; 2.2.вклада; 2.3.возрастающих и убывающих доходов; 2.4.баланса; 2.5.экономич.размера; 2.6.экономич.разделения.

3)с поз.,отражающей т.зр.р-ка:

3.1.спроса и предлож 3.2.конкуренции; 3.3.изменения; 3.4.зависимости; 3.5.соответствия.

4)с поз.,отражающей пр-п наилучшего и наиб.эффективного использ-я.

Пр-п замещения предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за об-т н-ти сумму, большую миним. цены, взимаемой за др. ОН такой же полезности. Этот пр-п использ-ся во всех методах оц-ки н-ти. С т.зр.

сравнит.подх.- рацион. покуп-ль незаплатит за ОН выше цены сопоставимого об-та, обладающего такой же полез-тью. С позиции затр. подх.- за продаваемый об-т н-ти нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строит-во нового об-та, аналогичной по-лез-ти в приемлемые сроки. С т.зр. доход.подх.- ст-ть ОН определяется возможностями инвестирования в др. об-ты аналогичной полезности, т.е.в об-ты, приносящие примерно такой же поток доходов

Пр-п ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды от использования об-та, включ. выручку от послед. перепродажи, ожидает получить потенц.собств-к.

Данный пр-п лежит в основе оц-ки н-ти доходным подходом и харак-ет т.зр.потенциального пользователя на будущ. доходы и текущ.ст-ть.


7.Фак-ры, влияющие на ст-ть н-ти. Макро и микроэкономич.фак-ры.

На ст-ть ОН оказыв.влияние различн.фак-ры:

1)внешние(макроэкон.):

1.1 экономич.;

1.2.юридич., административн. и полит.

1.3.социальные;

1.4.природные фак-ры, состояние окруж. среды.

2)внутренние (микроэкономич.)фак-ры:

2.1.местоположение;

2.2.физ .хар-ки об-та и т.д.

Внешние фак-ры явл-ся общими, оказывающими одинаковое влияние на ст-ть всех видов ОН и подразд-ся на:

1)экономические ф-ры, к-рые зависят от общего состояния эк-ки в стране, регионе, на местном уровне. В эту группу включены ф-ры, влияющие на спрос и предлож. ОН. Спрос на ОН находятся под влиянием след. фак-ров:

-уровня занятости населения;

-величины з.пл.населения;

-изменение общей числ-ти насел-я;

-изменения вкусов и предподчений;

-уровня инфляции;

-ставки банковского %;и др.

На предлож ОН влияют:

-наличие резерва пустующих, предназначенных для продажи, ОН в опред. сегменте р-ка;

-об-ты нового строит-ва и затраты на него.

2)Юридич., административн. и политич.ф-ры могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно.К ним относятся:

-политика прав-ва, направленная на стимулирование землепользования и освоение земельн. уч-ков (льготное налогообложение);

-усл-я, обеспечиваемые местными органами публичного управл-я (наличие дорог с твердым покрытием, школ и т.д.).

3)Социальные ф-ры:

-престиж (в какой-то момент времени опред. р-н города или страны, опред. тип зд-я становится модным,престижным;

-возрастная стр-ра насел-я;

-криминогенная обстановка;

-изменение отношений м-ду различными слоями насел-я (т.е.% соотнош.м-ду группами насел-я с различным уровнем образов-ия, кол-во браков и разводов)

4)Природ. ф-ры, состояние окруж. среды:

-климат;

-уровень сейсмичности;

-близость грунтовых вод;

-нахождение об-та в зоне возможного затопления или в зоне, подверженной

оползням;

-стр-во на осадочных породах;

-наличие в регионе АЭС, металлургич-х заводов, химич-х предпр-ий и т.д.

Внутрен. (микроэконом.) ф-ры характ-ют особ-ти того или иного ОНИ.Для

различн.видовОН сущ-ет опред. набор внутр-х факров, влияющих на ст-ть.

Для всех ОН самым важным внутр. ф-ром явл-ся местополож-е (город, регион, трансп. доступность, удаление об-та от центра нас. пункта, расположение внутри квартала, расстояние до ближайшей остановки город. транспорта, этаж, на к-ром нах-ся квартира и т.п.). На ст-ть также влияют и физич. хар-ки оценив-го об-та. На ст-ть зем. уч-ка оказыв. влияние след.внут.ф-ры: площадь з.уч., топография, форма уч-ка, наличие интенсивных технич. Коммуникацмй (эл-во,газ), условия подъезда к уч-ку и т.д. На ст-ть зданий и сооружений влияют след. ф-ры:

-площадь застройки и жилая; кол-во этажей; фундаменты, стены, перекрытия, полы, двери и окна (состояние); внутр. отделка; газоснабжение; отопление; лифт, т.е.наличие и кач-во систем инженерного обеспечения. Оцен-ки, обладающие большим практическим опытом, хорошо

знают, какие ф-ры оказывают наиб. влияние на ст-ть того или иного вида ОН и уделяют особое внимание сбору составляющих пок-лей.
8. Информация необходимая при оценке объектов недвижимости, источники информации.

Оценка может быть правильной в случае полной, качественной и достоверной информации. Этап сбора и анализа информации об объекте оценки и сопоставимых объектах занимает большую часть времени, отведенную на выполнение оценки.

Источники информации могут быть следующими:

-законодательство РМ;

-данные кадастра недвижимого имущества (кадастровое дело с правовыми и техническими характеристиками);

-данные СМИ (статьи, объявления, результаты аукционов);

-сметные нормы, документация, УПВС;

-личная база оценщика;

-другие источники о сделках с объектами недвижимости.

Вся информация делится на первичную и вторичную.

Первичная – это внутренняя информация об объекте оценки, которую собирает сам оценщик (осмотр объекта, данные ТКО, тех экспертиза, предоставленная заказчиком).

Вторичная – это внешняя информация, которая имеет обобщенный характер и дают общие сведения о развитии рынка (средства СМИ, справочники, норм документы, обзоры рынка, конференции).

Частные оценочные фирмы создают собственные базы данных об оцененных объектах, их характеристиках и ценах продажи.

Качество информации о ценах сделок сдесь намного выше, поскольку оценщик обладает точной информацией об осуществленных сделках.

Однако ни одна из оценочных фирм не предоставит в свободное пользование свою базу данных, считая ее коммерческой тайной.

Государственные организации, вовлеченные в выполнение оценки, владеют обширной, постоянно обновляемой информацией об объектах недвижимости. Однако она менее достоверна по сравнению с базами оценочных фирм.
9.Сравнит. хар-ка методов опред-я рын. ст-ти.Выбор методов оценки в зависимости от типа объекта недвижимости и цели оценки.

Затрат.подход - это стандартный подх. к оц-ке рын. ст-ти ОН, основанный на определении затрат, необходимых для создания оценив-го об-та в его сущ-щем состоянии или воспроизведения его потребит-х. кач-в. ЗМ прмен-ся: при оц-ке новых или недавно построен-х об-тов; при оц-ке незаверш-го стр-ва; при переоц-ке осн. ср-в пр-ия; при опред. наилуч. и наиб. эф-го использ-я; в целях страхования. Основ. пр-пом ЗМ яв-ся пр-п замещения.

Ст-ть замещ-я - сумма затр., необх. для стр-ва зд. или соор., аналогич-го оцениваемому, рассчит-я на основ. текущ. рын. цен на дату оц-ки, с учетом износа зд-я. Этапы применения ЗМ:

1)опред.рын.ст-ть з. уч-ка;

2)опред. ст-ть зд./соор, как если бы оно создавалось вновь (восст. ст-ть/ст. замещ.) В ст-ть входят затр.на стр-во, косв.затр. инвестора и его приб.

3)расчет накопл-го износа (физ./устраним., не устраним./ + функцион./устр., неустр./ + экономич.);

4)опред. ВС или ст-ть замещ.с учетом износа.

5)Опред. рын. ст-ти ОНИ. Ст-ть ОН рас-ся по ф-ле:

С=Сзем.+(Сс-И).

Необходимо учитывать,что во многих случаях ЗП не отражает рын. ст., т.к. затр. инв-ра не всегда создают рын. ст. из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых об-тов,напротив, создаваемая ст-ть не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, об-тов доход. н-ти.

Доход.подх. оценивает ст-ть н-ти в дан.момент как текущ.ст-ть буд-х денежных потоков, т.е.отражает:

-кач-во и колич-во дохода, к-рый ОН может принести в течение своего срока службы;

-риски, характерные как для оцениваемого об-та,так и для региона. В рамках доход. подх. возможно применение 1 из 2-х методов:

1)прямой капитализ.;

2)дисконтирования ден.потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что ст-ть н-ти обусловлена способностью оцениваемого об-та генрировать потоки доходов в буд.

В обоих методах происходит преобразование буд. доходов от ОН в его ст-ть с учетом уровня риска,характерного для данного об-та. Различаются эти методы лишь способами преобразования потоков дохода. При использовании МПК в ст-ть н-ти преобразуется доход за 1 временный период, а при использовании МДДП – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от

перепродажи ОН в конце прогнозного периода.

Мет.сравнит.анализа продаж основан на прямом сравнении оцениваемого об-та с др. подобными ему об-ми н-ти, к-рые были недавно проданы.

Пр-пы оц-ки, лежащие в ос-нове МСРП:

1) спроса и предложения;

2)замещения;

3)пропорциональности;

4)зависимости.

Основополагающим является пр-п замещения: рациональный инвестор не заплатит за конкретный ОН больше, чем обойдется приобртение др. схожей н-ти, обладающей аналогичной полезностью. Алгоритм применения МСРП: 1)изучение р-ка (выявление об-тов, наиб.сопоставимых с оцениваемым, проданных относит.недавно;

2)собирается и проверяется информация по об-там - аналогам, анализируется собранная информ, и кажд. об-т - аналог сравнив-ся с оцениваемым;

3)вносятся поправки в цены продаж сопоставимых об-тов аналогов;

4)согласовыв-ся скорректир-е цены об-тов-аналогов и выводится итоговая величина рын. ст-ти ОН.

Условия применения МСРП:

-когда имеются данные об относительно недавних достоверных сделках;

-для тех об-тов, к-рые часто продаются и покуп-ся;

-при получении непосредственных ценных харак-ках н-ти, не обладающей доходными хар-ками;

-для оц-ки об-тов малого б-са;

-для оц-ки з.уч-ков при усл-ии развитости зем-го р-ка.

Источники информ.: пу-бличн. записи ТКО; Департ-т статистики; периодич.издания; Иртернет; част.оценоч.фирмы; данные о сделках, полученные от участников; архивы оц-ков; банки; страх.компании; брокеры. Преимущ-ва:

-наиб. простой мет.;

-статистически обоснованный;

-возможность использования методов корректир-ки;

-обеспечивает данные для др. методов оц-ки.

Недостатки:

-требует наличие активного р-ка;

-сравнит. данные не всегда имеются;

-сложность определения величины корретировок;

-основан на прошлых событиях и сложно прогнозировать ожидания.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации