Договор купли-продажи недвижимости - файл n1.docx

Договор купли-продажи недвижимости
Скачать все файлы (62.1 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.docx63kb.01.02.2014 14:00скачать

n1.docx

  1   2   3


Федеральное агентство по образованию

ФИЛИАЛ

Государственного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

«Дальневосточный государственный технический университет

(ДВПИ имени В.В. Куйбышева)»

в г. Петропавловске-Камчатском


Кафедра _Гражданского права и процесса_

КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине: Гражданское право_
Тема: _Договор купли-продажи недвижимости_



Студентки 5 курса (2-го года обучения) 3гр.

Научный руководитель:

на базе высшего образования

к.ю.н., доцент

факультета заочного обучения




специальность _Юриспруденция_











Работа защищена «___»____________2011 г.

c оценкой _________________________
___________________

(подпись преподавателя)


Петропавловск-Камчатский

2011г.

Содержание


Содержание ………………………………………………............................

2

Введение …………………………………………………….........................

3

Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости ..

5

1.1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества ...............................................................................

5

1.2. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества как разновидности договора купли-продажи ……………….

7

Глава 2. Специальные особенности договора купли-продажи недвижимости …………………………………..…………………………..

10

2.1. Стороны договора продажи недвижимости ………...……………...

10

2.2. Содержание договора продажи недвижимости …...…………….…

11

2.3. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости ……...……………………………………………….………

14

2.4. Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости ………………………………………………………...…….

16

Глава 3. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости …..

18

3.1. Особенности продажи земельных участков …...………………..…

18

3.2. Особенности продажи жилых помещений ……….....……………..

21

3.3. Особенности продажи доли в праве собственности ………………

24

Заключение …………………………….……………………………..….…

27

Библиография ...……………… …………………………………..……..…

28


Введение
Данная курсовая работа посвящена рассмотрению понятия договора купли-продажи недвижимости, его основных признаков, а также специальных особенностей данной разновидности гражданских договоров.

Понятие «недвижимое имущество» является фундаментальной гражданско-правовой категорией. Вопросы правового регулирования оборота недвижимости вызывают заметный интерес как в кругах правоведов теоретиков, так и в сфере практического применения гражданского права.

Актуальность настоящей работы обусловлена стремлением отечественных специалистов в области гражданского права к рассмотрению проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью.

Целью данной работы является анализ правовых особенностей договора продажи недвижимости с точки зрения его значимости для развития гражданских отношений в области собственности.

Объектом исследования является договор купли-продажи недвижимого имущества как самостоятельная разновидность договоров купли-продажи.

В соответствии с целью и объектом исследования сформулированы следующие задачи:

  1. рассмотреть основные особенности договора продажи недвижимости;

  2. определить понятие недвижимого имущества;

  3. выявить основные признаки данного правового понятия;

  4. выделить и дать характеристику элементам договора купли-продажи недвижимого имущества;

  5. рассмотреть особенности продажи отдельных объектов недвижимости.

Для решения поставленных задач использовались такие методы исследования, как изучение и анализ теоретической литературы по проблеме исследования, а также синтез полученных знаний и представлений.

В качестве основного источника в данной работе был использован Гражданский кодекс РФ. Также в работе использованы Земельный, Жилищный, Семейный кодексы РФ, а также Федеральные законы, регулирующие сделки с различными видами недвижимого имущества (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества и другие).

Всесторонний анализ различных аспектов правовых особенностей договора продажи недвижимости в гражданском праве содержится в трудах таких авторов, как Суханов Е.А., Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В., в работах которых рассматриваются различные проблемы, праве, рассматриваются особенности данного вида гражданско-правового договора, даётся характеристика его элементов.

Данная курсовая работа состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографии.

Первая глава посвящена рассмотрению понятия договора купли-продажи недвижимости и значения данного вида договоров в системе российского гражданского права.

Во второй главе рассматриваются специальные особенности договора купли-продажи недвижимости.

В третьей главе анализируются особенности продажи отдельных объектов недвижимости.

В заключении даются общие выводы, сформулированные по теме работы.
Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости
1.1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса (ГК) РФ предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте в целом. Сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными, поэтому постепенно возрастает интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Понятие «недвижимое имущество» является фундаментальной гражданско-правовой категорией и лежит в основе всей системы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Актуальность анализа понятия «недвижимое имущество» вызвана потребностью развития отношений в области собственности.

В советском законодательстве понятие недвижимости отсутствовало. Частной собственности на недвижимость не было, существовала государственная собственность на землю.

С развитием рыночных отношений в России и активизацией процесса приватизации государственной собственности, а также в условиях растущей международной взаимозависимости экономических отношений появилась необходимость объединить понятия «здание» и «земельный участок», а также связанный с ними комплекс имущественных прав, прежде всего прав собственности.

В настоящее время в российском законодательстве чёткое определение понятия «недвижимость» отсутствует, что неизбежно приводит к возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к этой категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы. [2.8.]

Согласно статье 130 ГК РФ [1.1.] недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Данные объекты причисляются законом к недвижимости не силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости, и по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). [2.1.4. с.5]

Недвижимые вещи как объекты гражданских прав обладают определёнными особенностями. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном.

К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, причисленных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определённость в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделён практически любой предмет материального мира; однако, если рассматривать вещь как юридическую конструкцию, такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим.

Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правого режима, отличающегося в первую очередь от правого режима вещей движимых.

Эти особенности можно свести к следующему:

- вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;

- место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;

- установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;

- установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи на недвижимые вещи, от которых собственник отказался. [2.14. с.6]
1.2. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества как разновидности договора купли-продажи

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определён следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 даёт следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

По своей юридической природе он является консенсуальным, двусторонним (причём взаимным) и возмездным.

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 Земельного кодекса РФ). [1.3.] Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.

Нормы, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК «Продажа недвижимости», являются общими. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447-449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве». К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК). [2.12.]

Консенсуальная модель договора продажи недвижимости установлена в качестве общего правила, поэтому он считается заключённым при согласовании сторонами всех существенных его условий в требуемой форме в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК). Объективно-существенными условиями данного договора являются: a) данные, индивидуализирующие отчуждаемую недвижимость, т.е. позволяющие определённо её установить, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другой недвижимости; б) покупная цена, которая, кстати, может быть не только определённой, но и определимой (имеется в виду случай, когда цена устанавливается на единицу площади недвижимости или иного показателя её размера). Отсутствие этих условий препятствует заключению договора (ст. 554, п. 1, 3 ст. 555 ГК).

Согласование существенных условий договора продажи недвижимости должно состояться в письменной форме путём составления одного подписанного сторонами документа. Заключение данного договора возможно только посредством выражения согласованной воли сторон в едином письменном документе; напротив, прочие известные варианты письменной формы (в частности, обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи) для его заключения недостаточны. Договор продажи недвижимости, совершённый устно или с нарушением требования единой письменной формы, недействителен (ничтожен) (п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК) и не порождает правовых последствий, кроме специальных, именуемых реституцией (см. п. 1, 2 ст. 167 ГК). [Абрамова Аверченко]


2. Специальные особенности договора купли-продажи недвижимости
2.1. Стороны договора продажи недвижимости

Продавцами и покупателями по данному виду договоров могут быть как юридические, так и физические лица.

По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Так, при продаже недвижимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти или специализированные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст. 294-298 ГК).[2.11.]

В отсутствии общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством, например ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества. [1.6.] В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса [1.2.], для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. [1.6.]

Так например, решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 13 мая 2010 года договор купли-продажи жилого помещения, квартиры в г. Петропавловске-Камчатском от 23 ноября 2007 года, заключённый между Кулешовым А.Г. и Кобзарем Н.В. признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в части, а именно: на Кобзаря Н.В. возложена обязанность передать данную квартиру Кулешову А.Г. и Кулешовой С.Е. Истец Кулешова С.Е. обратилась в суд с иском к ответчикам Кобзарю Н.В., Кулешову А.Г. о признании договора купли-продажи квартиры в г. Петропавловске-Камчатском недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на те обстоятельства, что данное жилое помещение было приобретено в период брака с Кулешовым А.Г. и было продано им без её согласия. [3.15.]
2.2. Содержание договора продажи недвижимости

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключённым (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учёт земельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).
  1   2   3
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации