Соврикова Е.М. (сост.) и др. Кадастр застроенных территорий - файл n1.doc

Соврикова Е.М. (сост.) и др. Кадастр застроенных территорий
Скачать все файлы (775 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.doc775kb.01.04.2014 06:31скачать

n1.doc

  1   2   3


МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Алтайский государственный аграрный университет»

Е.М. Соврикова, Т.А. Пудовкина, Е.А. Ерёмин, М.Н. Кострицина
КАДАСТР ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ


Методические указания для выполнения курсовой работы по теме

«Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов»

для студентов очной формы обучения по специальностям:

120303 – «Городской кадастр», 120302 – «Земельный кадастр».


Барнаул 2009

У


ДК 332.3:332.2

Рецензенты:

начальник ООВК ОН №1 ФГУ «ЗКП» по Алтайскому краю О.В. Казанцева;

к. с.-х. н., ст. преподаватель кафедры менеджмента и правоведения экономического факультета АГАУ С.И. Гаськов.

Соврикова Е.М. Кадастр застроенных территорий: методические указания для выполнения курсовой работы по теме «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов» для студентов очной формы обучения по специальностям: 120303 – «Городской кадастр», 120302 – «Земельный кадастр» / Е.М. Соврикова, Т.А. Пудовкина, Е.А. Ерёмин, М.Н. Кострицина. Барнаул: Изд-во АГАУ, 2009. - 24 с.


Учебно-методическое издание является руководством для выполнения курсовой работы по дисциплине «Кадастр застроенных территорий». В ней содержатся основные положения кадастровой оценки земель населенных пунктов, как составной части кадастровых работ, а также порядок выполнения и правила оформления курсовой работы. Приведен список необходимых для изучения нормативно-правовых, учебных и методических материалов.
Методические указания предназначены для студентов очного обучения по специальностям: 120303 – «Городской кадастр» и 120302 – «Земельный кадастр».

Рекомендовано к изданию методической комиссией института природообустройства АГАУ (протокол № 6 от 02 апреля 2009 г.).
© Соврикова Е.М., Пудовкина Т.А.,

Ерёмин Е.А., Кострицина М.Н., 2009

© ФГОУ ВПО АГАУ, 2009

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

4

1.

Общие положения государственной кадастровой оценки населенных пунктов

5

2.

Термины и определения используемые при кадастровой оценке территории населенных пунктов

7

3.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

8

3.1.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель

9

3.2.

Расчет кадастровой стоимости оцениваемого объекта

10

3.3.

Расчет налога оцениваемого объекта

10

4.

Оформление материалов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

11

5.

Правила выполнения и оформления курсовой работы

12

Список литературы

15

Приложения

16

Введение
Кадастр застроенных территорий – это сбор всесторонних сведений о землях в границах населенных пунктов. В состав кадастровых работ входит государственный учет, регистрация и оценка земель. Основной задачей кадастра застроенных территорий является оценка и установление обоснованной платы за землю при эффективном управлении земельными ресурсами. Кадастровая оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования, имеет большое значение для составления имущественных договоров относительно земель и права их аренды на вторичном рынке [1,3,10].

Особое значение имеет государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, так как 82 % кадастровой стоимости земель России приходится на земли населенных пунктов при том, что они занимают всего 1,9 процента территории страны [1,9].

В настоящее время имеется необходимость в правильном определении цены земли застроенных территорий для обеспечения граждан, юридических лиц, органов государственной власти, и органов местного самоуправления в достоверной информации о реальной стоимости земли, при реализации ими своих полномочий, связанных с налогообложением земельных участков, взиманием арендной платы за землю, сделок с землей и др. [2].

Данное методическое указание разработано в соответствии с современными методическими материалами по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и технологическими документами по расчету кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и являются практическим руководством для студента при выполнении курсовой работы [4,6,9].

В методических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее – ГКОЗ НП), даны разъяснения по всем этапам работ, а также указаны основные требования к оформлению материалов курсовой работы по ГКОЗ НП.

1. Общие положения государственной кадастровой оценки

населенных пунктов
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации [5]. Методические указания по кадастровой оценке утверждает Министерство экономического развития и торговли.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой cтoимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований. С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и арендной платы за государственные и муниципальные земли [1,3,7].

Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Кадастровая оценка земель проводится на основе методики Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (утверждена Приказом Роснедвижимости от 15 февраля 2007 г. № 39), правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (утвержденные постановлением правительства РФ от 08 апреля 2007г. №316) и технологическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель в населенном пунктетвержденные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), от 27 июня 2007г. № 117) [4,6,9].
Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

 Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ НП на территории субъекта Российской Федерации [10]. И осуществляется в порядке формирования Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов и расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов [6].
2. Термины и определения используемые при кадастровой оценке территории населенных пунктов
Аренда земли – форма землевладения и землепользования, когда одна сторона (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) земельный участок во временное пользование для ведения хозяйства. Размер арендной платы определяется договором аренды (ст.22 п.4 ЗК), а общие начала определения арендной платы для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством РФ в зависимости от кадастровой стоимости земель.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известка из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Вид разрешенного использования земельного участка – его использование с учетом целевого назначения и установленных обременений.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗ НП) – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 января года проведения работ.

Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земельный налог – единственная форма платы за землю, имеющая налоговую природу рассчитанная от кадастровой стоимости земель. Земельный налог ежегодно уплачивается собственниками земли, представляет собой обязательный индивидуальный безвозмездный платеж (ст.8 НК). Он является местным налогом, устанавливается Налоговым кодексом и обязателен к уплате на территории муниципальных образований.

Исходный перечень земельных участков – перечень земельных участков, сформированный на основе кадастровых планов территории, по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ НП, содержащий участки, отнесенные к категории земель населенных пунктов, участки, для которых сведения о категории земель отсутствуют или категория земель не установлена, а также участки, для которых указаны кроме категории земли населенных пунктов, дополнительно другие категории.

Кадастровая стоимость земельного участка (КС ЗУ)– расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Контрольная выборка – понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

Модель расчета – понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости.

Объект государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов – земельный участок в границах населенного пункта.

Перечень объектов оценки – перечень земельных участков, подлежащих ГКОЗ НП, содержащий непротиворечивые сведения обо всех учетных характеристиках земельных участков, код классификатора адресов России (код КЛАДР) и расположенных на оцениваемой территории, сформированный по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ НП.

Рыночная стоимость – понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [5].

Статистическая модель расчета кадастровой стоимости – модель, отражающая зависимость кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости.

Специальное программное обеспечение (СПО) - часть программного обеспечения автоматизированных систем представляющая собой, совокупность программ, разработанных при создании данной АС.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) – расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 кв.м.) объекта.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Фактор стоимости – качественная или количественная характеристика объекта, влияющая на стоимость объекта, выраженная в конкретных единицах измерения.

Функциональное зонирование - это процесс разделение земель населенных пунктов на земельные участки с различным целевым назначением и режимом разрешенного использования. Зонирование осуществляется в соответствии с планами развития территорий.

Цифровые тематические карты – карты, сформированные в целях определения значений факторов стоимости земельных участков, и отображения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в оцениваемом квартале [4,9,10].
3. Кадастровая оценка земель населенных пунктов
Под кадастровой оценкой городских земель понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов города. Кадастровая оценка в городе осуществляется при выделении 16 функциональных зон разрешенного использования и делится на два этапа. Первый этап – расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель каждой зоны. Второй этап – непосредственный расчет кадастровой стоимости индивидуального земельного участка.
3.1. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель
В общем виде расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель (Р) может быть представлен следующей формулой:
P= (P пос + P сделки) • Ki (1)

где: Р– удельный показатель кадастровой стоимости земель в квартале (УПКС ЗУ) по зонам разрешенного использования, руб./м2; Pпос – особенности инфраструктуры (инфраструктурная составляющая), руб./м2; Pсделки – рыночная стоимость объекта оценки (локальная составляющая), руб./м2; Кi коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для конкретного объекта.

Коэффициент перехода (поправочный коэффициент) от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования берется в зависимости от нахождения оцениваемого объекта в той или иной функциональной зоне разрешенного использования и представлен в таблице 4 приложения 2.

Инфраструктурная составляющая (Рпос) по критериям качества находится следующим образом:

Рпос= (К12+….. +Кn) (2)

где: К1,2,…n стоимость проведения (реконструкции, ремонта, и т.д.) коммуникаций на территории объекта оценки (наличие коэффициентов К зависит от зоны функционального, разрешенного использования земель в населенном пункте).

Показатели для расчета инфраструктурных составляющих берутся из расчета стоимости 1 м2 по проведению данных коммуникаций на территорию квартала, стандартные показатели на 1 января 2009г. Также учтены удельные затраты на строительство улиц, дорог и проездов с твердым или улучшенным покрытием, представленных в приложении 2 таблицы 1.

Стоимость рыночной сделки складывается из расчета инвентарной стоимости единицы площади типичного объекта равному объекту оценки на момент расчета кадастровой стоимости объекта, умноженный на территориальный коэффициент (для земельного участка - показатели качества; для здания - непосредственно его особенности).

Определение рыночной стоимости объекта оценки (Pсделки) выглядит следующим образом:

Pсделки= (Р1•Пк) / 100 (3)

где: Р1 – инвентарная стоимость объекта руб./м2.; Пк – территориальный коэффициент (для земельного участка и здания - показатели качества).

Инвентарная стоимость берется из статистических данных Роснедвижимости, справочных нормативов по строительству данных объектов, в Бюро технической инвентаризации, а так же в правоустанавливающих документах на объекты недвижимости (например из технического паспорта). Представляется в таблицах 1-5 приложения 1.

Территориальный коэффициент берется из расчета наличия его при оценке того или иного объекта. Он рассчитывается следующим образом:

  1   2   3
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации