Недвижимое имущество как объект гражданских прав - файл n1.docx

Недвижимое имущество как объект гражданских прав
Скачать все файлы (84.9 kb.)

Доступные файлы (1):
n1.docx85kb.04.02.2014 08:19скачать

n1.docx

  1   2   3
Содержание

I. Введение 3

II. Понятие и виды недвижимого имущества 4-8

III. Возникновение и прекращение прав на недвижимое имущество 9-16

IV. Земельный участок как объект гражданских прав 17-22

V. Заключение 23

VI. Литература 24-25

Введение


Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю еще из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.1

В данной работе рассматривается только недвижимое имущество, по поводу которого возникают гражданские правоотношения.

Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости в Российской Федерации стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Помимо земли и объектов, неразрывно связанных с ней, ст. 130 ГК относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК РФ.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.


Понятие и виды недвижимого имущества

В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:

- объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы: земельные участки, участки недр;

- объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Такие объекты по своей природе- это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 2

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые "связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. 3

Помимо ГК РФ понятие недвижимого имущества содержится в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако следует обратить внимание, что в Законе о государственной регистрации прав не упоминаются суда и космические объекты, а также возможность отнесения к недвижимости иного имущества.

В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) формы соответствующих разделов именуются: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости. Эти группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.

Первое звено в этой классификации - земельный участок.

Подпункт 2 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, в качестве объекта земельных отношений называет земельный участок, юридическое определение которого дано в п. 2 этой статьи. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Но согласно Федеральному закону от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ, вступающему в силу 24 октября 2008 г. этот пункт признается утратившим силу. И согласно ст. 11.1 данного закона понятие земельного участка будет следующим: «земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и иные вещи, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может предоставляться гражданам и юридическим лицам, быть предметом сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных.

Прежде чем земельный участок станет объектом права собственности в гражданских правоотношениях, он должен быть индивидуализирован в земельных отношениях- определены площадь, местоположение границ земельного участка, разрешенное использование (Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.). Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями.4

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. Здание (сооружение) понимается как любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Недостатком данного определения является то, что в настоящее время здания и сооружения возводят не только на земле, но и на воде. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т. д.). К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, мосты, трансформаторы, портики и другие инженерные строения.

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.5

Третье звено классификации- объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения и иные объекты).

Помещение-это всегда часть здания или сооружения. Которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещения- это вещь в юридическом смысле слова.6

Упоминается помещение и в Законе о государственной регистрации прав, согласно п. 6 ст. 12 помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение (как разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Действующее законодательство (ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ) выделяет следующие разновидности жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Отнесение к объектам недвижимости квартиры или комнаты в квартире имеет важное правовое значение, так как на практике достаточно часто возникает необходимость регистрации прав на отдельные квартиры во вновь возведенных жилых домах. Жилые помещения подлежат государственному учету. Государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой системе регистрации и технической инвентаризации. Включение помещения в соответствующий жилищный фонд- является формальным признаком жилого помещения.

Необходимо также отметить, что ст. 130 ГК РФ в перечне недвижимых вещей не упоминает нежилое помещение. Однако у него присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения). Тем не менее, ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые помещения (производственные, административные и т.п.) используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещения общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.7

Если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы, и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей. Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям: 1) техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения; 2) функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Зарегистрированное в ЕГРП право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК).

Особым объектом недвижимости (ст. 132 ГК РФ) является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением или прекращением вещных прав.

С учетом вышеизложенного можно выделить основные признаки недвижимого имущества: 1)эта вещь должна быть индивидуально-определенной и иметь особые только ей присущие черты, качества, она должна быть юридически незаменима; 2) этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость; 3) и эта вещь должна находиться в определенной связи с землей, т.е. перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; 4) недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений; 5) пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими затрагивает интересы не только собственников и правопреемников, но и более широкого круга третьих лиц, а во многих случаях- и государства; 6) большинство объектов недвижимого имущества (жилье, памятники архитектуры и культуры, земля имеют особую социальную значимость, что вызывает необходимость установления ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте.


Возникновение и прекращение прав на недвижимое имущество

Институты приобретения и прекращения права собственности между собой тесно связаны. Во многих случаях возникновение права собственности одновременно означает и прекращение этого права у предшествующего собственника.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами. Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.8

Основаниями приобретения права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц, например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования. При установленных законом условиях и фактическое владение может влечь определенные правовые последствия.9

Право собственности может приобретаться различным и способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности не недвижимое имущество относятся: 1) создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав; 2) при выполнении определенных условий- самовольная постройка; 3) приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество; 4) приобретательная давность.10

Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента такой регистрации вновь создаваемая вещь не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Объектом права собственности с момента государственной регистрации становится и объект незавершенного строительства.

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте (нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц, получены необходимые разрешения, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Приобретение права собственности на бесхозяйные вещи - еще один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.

В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившем ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. То есть право собственности на бесхозяйную недвижимость может возникнуть на основании признания этого права в судебном порядке, причем данный юридический факт может повлечь возникновение, только муниципальной собственности. В частную собственность бесхозяйное недвижимое имущество может перейти только на основании приобретательной давности ( п. 3 ст. 225 ГК РФ).11

Одним из существенных условий удовлетворения требования о постановке недвижимой вещи на учет является подтверждение ее правового статуса, позволяющего квалифицировать данную вещь именно как объект недвижимого имущества. Признание права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество требует не только соблюдения установленного порядка постановки на учет и истечения срока такого учета. Но также установления фактической бесхозяйности такого имущества. Например, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в арбитражный суд с иском к главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании права муниципальной собственности на нежилое помещение. Данное нежилое помещение было поставлено на учет как бесхозяйное. Однако в ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу о том, что спорное помещение включено в реестр краевого имущества. находится во владении и пользовании третьих лиц и поэтому не может рассматриваться в качестве бесхозяйного недвижимого имущества. В связи с изложенным решением суда, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении иска было отказано.12

Правила приобретения права собственности по давности владения, установлены п. 1 ст. 234 ГК РФ. Лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Суть механизма приобретательной давности состоит в том, что собственник лишается принадлежащего ему права вопреки его воле. Поскольку такое действие приобретательной давности не вполне согласуется с основами частного права и не может быть оправдано нечем иным, кроме как нуждами оборота. Немедленное приобретение собственности незаконным владельцем являлось бы крайне несправедливым. Поэтому устанавливается срок приобретения по давности как выражение исключительного характера самого этого механизма приобретения, направленного против права собственности. Кроме того, достаточно длительный срок дает собственнику все возможности для отыскания вещи, а если собственник не обнаруживает интереса к вещи в течение срока приобретения, то тем самым появляются основания считать, что и само приобретение по давности не является несправедливым.13

Наличие правопреемства- вот основной отличительный признак производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения права собственности относятся: 1) приобретение по договорам; 2)в порядке наследования; 3) в результате реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновение данного права). На имущество. Правовой режим которого подлежит государственной регистрации, прежде всего на объекты недвижимости. Право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода права, а не в момент его фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон. (п. 2 ст. 223 ГК РФ), Не случайно при продаже недвижимости исполнение этого договора сторонами (а именно передача имущества по передаточному акту и уплата покупной цены) до момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК «не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами», то есть само по себе не влечет перехода права собственности от отчуждателя к приобретателю.14

Отчуждатель не может передать приобретателю больше прав, чем имеет сам. Иными словами, право переходит точно в том состоянии, в котором оно имелось у прежнего собственника, в частности, вместе с вещью следуют и все связанные с ней вещные права, являющиеся ограничениями права собственности.

Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает со дня открытия наследства. Ст. 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.

При реорганизации юридических лиц право у организаций- правопреемников возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права- передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ).

Право собственности является не только наиболее широким по содержанию, но и наиболее устойчивым вещным правом. Именно поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения, что весьма важно в интересах поддержания устойчивости (прочности) права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципом неприкосновенности собственности.15

Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 235 ГК РФ, это означает, что иными способами, кроме описанных в ней, прекращение права собственности невозможно.

Все основания прекращения права собственности могут быть разделены на: 1) происходящие по воле собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235 ГКР Ф); 2) помимо его воли, т.е. принудительно, которое допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235).

Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ).

В соответствии со ст. 236 ГК РФ допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути- его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерении. Эта норма во многом совпадает с приведенными выше нормами о бесхозяйных вещах.

До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает возможность «возврата» данной вещи прежнему собственнику, поскольку он так и не утратил на нее своего права. Порядок отказа от права собственности на недвижимые вещи установлен Положением о принятии на учет бесхозяйных вещей, утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 года № 580. Согласно Положению документом, подтверждающим отказ собственника от права собственности на объект недвижимости, является заявление собственника от отказе от права собственности. Заявление об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества представляется собственником (участками общей собственности, если объект недвижимого имущества находится в общей собственности) в орган местного самоуправления по мету нахождения объекта недвижимого имущества. При принятии на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности, на который собственник отказался, вносятся соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибель или уничтожением имущества, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное- дело причины, по которым это произошло. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда (ст. 1064 ГК).

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, т.е. возможна лишь для публичных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц).

К основным признаками приватизации по российскому законодательству относятся:

1) принадлежность приватизируемого имущества к государственной или муниципальной собственности. Поэтому не является приватизацией, например, переход кооперативных квартир в домах ЖСК в собственность граждан или акционирование предприятия, созданного потребительским обществом. В таких случаях применяются общие нормы гражданского права;

2) принадлежность покупателя приватизируемого имущества к числу субъектов частной собственности. Поэтому, например, переход государственного или муниципального имущества от одного государственного (муниципального) предприятия к другому приватизацией не является;

3) необходимость особой публичной процедуры, предусмотренной законами о приватизации (включение объекта приватизации в прогнозный план, принятие решения о приватизации, соблюдение способов приватизации). Нарушение этих правил может повлечь за собой признание соответствующих сделок недействительными.16

Говоря о принудительном прекращении права собственности, следует прежде всего иметь в виду положения ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В ст. 235 ГК названы следующие основания принудительного прекращения права собственности: 1) обращение взыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237) и осуществляется по правилам исполнительного производства; 2) отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238) 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом; 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости; 5) реквизиция (ст. 242) и конфискация (ст. 243) имущества; 6) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК. Данное положение закрепляет конституционное право на собственность и ее защиту, закрепленное в ст. 8 и 35 Конституции РФ. Следует подчеркнуть, что право собственности может быть прекращено только в результате принятия федерального закона, но не закона субъекта РФ или иного нормативно-правового акта. Если собственник не согласен с порядком или размером возмещения убытков, то он, в соответствии со ст. 306 ГК вправе требовать судебной защиты своих прав. При этом ответчиком по такому делу является Российская Федерация в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа.17

Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать в силу закона (объекты, изъятые из оборота или ограниченно оборотоспособные). В соответствии с п. 1 ст. 238 ГК такое имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом. Речь здесь идет о ситуациях, когда земельный участок изымается у частного собственника в публично-правовых интересах, например, для прокладки магистрали.18

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Решение об изъятии земельного участка (соответственно о выкупе участка и находящегося на нем недвижимого имущества) подлежит государственной регистрации в виде обременения права. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.19

Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей допускается при наличии следующих условий (ст. 240 ГК). Прежде всего. Дело касается не любых, а только особо охраняемых государством культурных ценностей.

В судебном порядке требуется установить не только факт бесхозяйственного содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты ими своего назначения в результате соответствующего бездействия или действия их собственника. Это касается только частных собственников, ибо бесхозяйственное содержание особо охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например, каких-либо общественной организации), поскольку речь тогда бы шла об из приватизации, не предусмотренной законом. Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает за них компенсацию либо в идее вырученной от их продажи суммы, либо в виде иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающим их органом государства или решением суда.20

Реквизиция используется государством при наступлении обстоятельств чрезвычайного характера (стихийных бедствий, эпидемий, эпизоотий и т.д.) и представляет собой изъятие имущества у собственника по решению государственного органа в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (ст. 242 ГК). Отличие реквизиции от других случаев принудительного выкупа имущества, предусмотренных ст. ст. 239-241, 293 ГК, заключается в наличии чрезвычайных обстоятельств и необходимости обеспечения общественных интересов.

Конфискация определяется в п. 1 ст. 243 ГК как предусматриваемое законом безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление или иное правонарушение.. Согласно п. 2 ст. 243 ГК в случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке с правом обжалования такого решения в суде. Конфискация в качестве меры уголовной ответственности исключена из Уголовного кодекса РФ Федеральным законом от 08.12.2003 № 162-ФЗ.

В качестве меры гражданско-правовой ответственности конфискация применяется судом при установлении наличия умысла виновных лиц при признании сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности ничтожной (ст. 169 ГК) и при признании недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы. Злонамеренного соглашения или стечения тяжелых жизненных обстоятельств (си. 179 ГК).21

Принудительное прекращение права собственности по решению суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица, в случае осуществления им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК).
  1   2   3
Учебный текст
© perviydoc.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации